随着建筑业的快速发展,人们对建筑设施的要求越来越严格,而建筑信息模型（BIM）也应运而生,应用于建筑的全生命周期中。目前,BIM技术在我国工程项目的规划、设计、施工阶段应用日趋成熟,而BIM在建筑运维阶段的研究应用却一直没有很好的普及和发展。一方面,是由于国家BIM相关的政策一直在不断地发展完善,这几年才相对成熟。另一方面,是当前的BIM运维管理平台没有较为完善的运维管理体系且运维技术不成熟,无法做到精确地运维管理。因此,基于BIM的建筑运维管理的研究显得尤为迫切。本文根据BIM建筑运维管理的国内、外现状,分析总结了建筑运维管理对象和内容,并进行了BIM建筑运维管理的需求分析、框架设计和功能架构。首先通过文献归纳法和专家访谈法总结归纳了建筑运维管理的三大类需求要素:功能需求、数据需求和辅助需求,共18个运维管理需求要素。然后设计基于Kano模型的问卷调查,进行建筑运维需求的满意度和重要度分析,根据调查结果,对运维管理需求进行功能属性分类和重要度分析调整。基于运维需求分析的结果,提出运用BIM+IOT+OT技术,设计运维管理系统框架,架构运维管理平台功能,从而构建建筑运维管理系统。最后以长春某建筑运维管理系统为例,阐述了该项目BIM运维管理系统的功能,例证了需求分析的结果,展示了基于BIM技术的建筑运维管理平台的巨大优势和应用价值。本文识别了建筑运维管理的需求要素,并基于此构建了BIM运维管理的功能模块,为BIM建筑运行维护管理的研究提供一定的支持。而建筑的运维管理系统是一个庞大的系统,本研究仅限于对BIM运维管理框架设计和BIM运维系统功能架构,而对于BIM运维管理的功能没有具体细化,尚需做进一步的研究与探索。