本文利用自然实验的方法来探究外生冲击对房地产市场的影响。所谓“外生冲击”是指来自外部的政策或者环境的变化,而非房地产市场自我运行所产生的改变而导致的冲击。本文所研究的外生冲击包括：政府所采取的货币政策(尤其是利率政策的变化)、自然灾害(汶川地震)、电厂的搬迁。所研究的具体角度包括：货币政策的变化对购房者贷款决策的影响；地震对消费者住房偏好选择的影响；房地产市场中的“反应过度”这一价格异象；电厂的搬迁对一地区房屋价格的影响。特别指出的是,在这些外生冲击中,之所以采用自然实验的方法,来研究货币政策对房地产市场中购房者信贷决策的影响,原因在于同样的货币政策对于不同贷款类型人群的规定有着显著的差异,有的人群受到了政策的影响,相反有的人群则不在政策的影响范围之内,故产生了研究所需要的“控制组”和“处理组”。在国内外的学术研究中,我们称之为“准自然实验”(Quasi-experiment),对此Meyer(1995)有很好的论证。为了对以上问题进行科学的论证,本文采用了较高质量的微观数据进行实证研究。研究中所使用的数据分别来自于：商业银行贷款交易数据、市场调查数据和房地产市场交易数据。其中,商业银行贷款交易数据为个人贷款微观交易数据,共近3万个随机抽取的样本；政府房产交易数据是成都市15个城区(包括成都市县级城区)地震前后近40万的房地产微观交易全样本数据；市场调查数据为地震之后对潜在购房者的问卷调查数据。其主要内容与观点如下：(一)中央利率调控对房地产市场有明显的作用,尤其是对于市场中微观个体的贷款决策影响效果尤为显著。实证检验结果显示：当长期贷款利率升幅较短期贷款利率升幅提高0.1百分点时,贷款者选择短期贷款的概率增加7.5--8.4个百分点。而且,利用商业性住房贷款利率和公积金贷款利率变动差异的“自然实验”(Natural Experiment),我们有效控制了可能由宏观政策内生性而产生的计量问题,从微观角度为长、短期利率政策的有效性提供了更可靠的实证检验。此外通过统计分析,我们还发现首付比例政策并没有得到地方银行的严格实施。因此,我们建议政府进一步重视利率政策对房地产市场的调整,而包括首付比例等相关政策的实施需加强政府相关部门监管的力度。(二)通过问卷调查,我们对“5.12”汶川地震后成都市潜在购房者住房消费现状进行了分析与研究,并与地震之前的调查数据进了对比。我们发现：地震对潜在购房者购房计划并没有很大的影响,特别是对于买与不买的决策对人们的影响不大,但对其所偏好的房屋类型以及购房决策因素影响显著,其中包括开发商质量的选择；房屋楼层的选择,表现在地震之后的人们更加偏好于选择低楼层住宅。(三)进而,为了验证调查所得到的地震之后人们对楼层选择偏好的改变这一现象,我们采用地震之前与地震之后1年的实际交易数据进行实证检验,研究发现,地震造成了灾区住房价值约每套37,210元的下降,占住房平均总价值的8%,进而通过观测地震前后楼层的价格差异以及这种差异的变化趋势,我们进一步得出,在地震后1年的时间内,不同楼层的价格均呈现显著的反转趋势,具体表现在：高层住房价格先下降而后上升,低层住房价格(特别是别墅)先大幅上升而后快速的下降。根据“反应过度”理论(Be Bondt and Thaler,1985; Brooks et al.,2003等),我们得出房地产市场与资本市场一样,存在“反应过度”的现象。此外,为了验证所得结论的准确性,我们做了一系列的稳健性检验。首先,我们对不同物业(别墅、普通多层、电梯公寓、商住两用房)地震前后的变化进行了分类描述,进而在实证模型部分,我们把被解释变量房屋总价变换为房屋的均价,而且剔除了通货膨胀因素进行了回归,最后我们得出,文章所得到的结论是稳健的。此研究,对于现今我国房地产市场中房价存在的大起大落现象,能够从微观的角度给予很好的解释,对于政策的制定有着一定的指导和借鉴意义。(四)除了以上几个方面,本文还研究了电厂的存在对其周边房价的影响,利用成都市成华区“华能电厂”和“成都热电厂”搬迁这一自然实验现象,结果我们发现,电厂的存在确实对一地区的房价产显著的影响,在控制房屋自身属性以及邻里属性的前提下,根据模型估计得出,搬迁带来环境的变好显著的体现在房价上。笔者认为,论文的创新主要表现在以下几个方面：(一)“自然实验”的实证思想贯穿全文。在现今国内外的有关房地产的研究当中,采用自然实验的方法并利用超大量的微观数据样本,进行深入的研究相对较少,尤其是在国内的现有文献来看更是如此。采用“自然实验”的方法,在很大程度上由于它的完全随机性可以解决很多经济问题的内生性,因此在理论的证实或证伪以及对现实问题的研究过程中占有重要地位。此外,本文研究所采用的数据无论从国内还是从国外来看,都是相对缺乏的。特别是关于住房抵押贷款的微观数据,自从Deng et.al (2005)采用北京市部分银行抵押贷款的数据,对购房者还款特征进行研究之外,我们还没有发现相关研究采用相似的数据,对房地产市场中微观个体的行为进行过深入的研究与分析。本文采用的另外一个房地产微观交易数据更是如此,我们的样本量有40万之多,从现有的国内外文献,如此大的样本量还是第一次使用。(二)本文全篇是从微观的角度来研究相关问题。首先,采用大样本的微观贷款数据来考察货币政策的变化对购房者的贷款行为影响的研究,从现今的房地产相关研究还是第一次出现。结合我国房地产发展的现状,对于这样的研究尤其是在现今我们国家显得尤为重要,因为研究的结论可以为货币政策是否能够有效影响房地产中的微观个体做出很好的回答。此外这样的研究结论可以在很大程度上对于我国政府,如何有效的制定银行的贷款利率期限结构,防范信贷风险问题的出现也有着很大的参考价值。(三)本文另外一个研究的重点是来探讨房地产市场中的“反应过度”问题,在此前的一系列反应过度问题的研究中,几乎全部都集中在金融资产市场,比如股票市场、债券市场、利率市场以及心理学领域的相关研究当中,而在房地产市场中研究此问题并没有出现过。这是迄今为止,首次从行为经济学的角度来验证此种现象在房地产市场中的存在。也是继Rachel and Tenreyro (2008)发现房地产市场中存在“季节效应”之后,又一种新的房地产“价格异象”。同时,对于此问题的深入研究和分析,也能够对现今政府出台政策如何考虑购房者的心理变化,从而使得政策的实施更有效给予一定的实证借鉴。最后,本文采用电厂搬迁对房价影响的研究,虽然在国外有过类似的研究,但在国内房地产市场中的研究却是第一次出现。此研究,对于现今我国所提倡的“低碳经济”发展模式建设,给予强有力的实证支持。