通常认为,预告登记仅产生债权效力,经过预告登记的债权仍须在条件具备后办理正式的物权登记方可取得物权效力。本文论证,抵押预告登记是一种关于他物权的预告登记,经登记的债权取得对抗第三人的效力。预购人为获得银行贷款所办理的预售商品房抵押预告登记,性质上,是对贷款银行依抵押权合同取得的债权请求权进行登记,预购人在商品房建成并取得房屋所有权后应当主动配合办理抵押登记、贷款银行享有抵押权;效力上,具有包括保全权利、保全顺位、预警效力在内的预告登记共通效力。但是,由于登记的对象为债权请求权,不具有支配性、也不是物权,因此抵押预告登记本身并不具备设立抵押权的效果。另外,合同签订后,可能会面临被解除或者标的物毁损灭失的情况。《物权法》第20条第2款明确“债权消灭”导致预告登记失效,因此,解除商品房买卖合同后,抵押预告登记失效,优先受偿权的主张缺乏依据而且无法操作。再者,预售商品房系在建建筑物,发生地震、海啸等不可抗力将导致其或已不存在或无法交付使用,如主张抵押预告登记具有优先受偿效力将会面临欠缺行权标的物的尴尬。因此,本文认为,抵押预告登记不同于抵押登记,不具有优先受偿的效力。最后,本文着重分析几组与抵押预告登记相关的权利冲突并提出解决方案。本文具体包括五个部分:第一部分:预售商品房抵押预告登记的效力争议。本部分主要展现的是问题意识,先对预售商品房的基本法律关系进行梳理,然后引出预售商品房抵押预告登记效力的争议所在。按照性质——效力的思路,本文解决的主要争议表现为:在性质上,对于预购人为获得银行贷款以贷款银行作为权利人将预售商品房所办理的登记系抵押性质还是质押性质,若系抵押性质,是抵押预告登记抑或正式的抵押登记;在效力上,主要围绕借款人未履行还款义务时抵押预告登记权利人能否实现优先受偿权以及抵押预告登记中可能涉及的多种权利冲突解决路径这两个问题展开讨论。第二部分:预购人为获得银行贷款就预售商品房办理的登记之性质。此部分旨在明确预售商品房抵押预告登记性质的由来。采用排除法判定预购人为获得银行贷款将预售商品房以贷款银行作为权利人所办理的登记是抵押性质而不是质押性质、是抵押预告登记而不是正式的抵押登记。第三部分:抵押预告登记不具有优先受偿效力。承接上一部分对性质的明定之后,从此部分开始,展开对其效力的探讨。首先探讨的是抵押预告登记权利人能否就预售商品房主张实现优先受偿权的问题。经过对大量的司法判例进行类型化,并从预告登记和抵押权效力、合同解除、标的物毁损灭失及预售商品房竣工后抵押预告登记的转换等多个角度分析,本文认为,抵押预告登记不具有优先受偿效力。第四部分:预售商品房抵押预告登记中的权利冲突及其解决。本部分主要探讨预售商品房抵押预告登记效力的第二个方面问题,即就实践中与预售商品房抵押预告登记可能同时存在的阶段性连带保证责任、在建建筑物抵押权、建设工程价款优先受偿权、公权力措施等将以何种先后顺序实现的问题。第五部分:结论。文章最后归纳总结核心观点,以期能够对司法实践有一定的帮助。