近年来,我国商业地产取得了快速的发展,但相伴随的是一系列问题和理论研究的缺失。其中一个重要的原因就是商业地产价值链的利益主体比较多,相互间关系复杂,这些都增加了运作和研究的难度。?本论文以迈克尔·波特教授的价值链理论为基础,将商业地产价值链的主链条拆分为六个部分,即开发商、投资商、运营商、经营商、消费者和政府。以此为基础,结合微观经济学、产业经济学、制度经济学等理论分析了各角色的职能分配和价值的创造,角色的整合及其动因,以及总结以某个角色为主导的商业地产开发模式及其案例研究。?商业地产价值链各主体的分割主要是出于规模报酬效应,企业通过对某一领域的投资和经营积累知识、人才和声誉,从而获取专业优势和垄断力。而一家企业兼具链条上多项职能的实质是产业的垂直整合,比如开发和运营整合的一个动因是降低交易成本,运营和经营的整合则涉及了外部性问题。?结合现实案例和理论探讨,论文总结以某一角色主导为特征的四种开发模式,归纳了各模式的特点和适应的情况,并辅以实际案例分析。比如:以百联集团和百联西郊购物中心为代表的经营商主导型,作为大型商贸集团的开发模式,优势在于规划的确定性和装载商业内容的便利性;以颐高为代表的运营商主导型则主要适合专业市场领域,它的专业能力和品牌效应替代了上下游的不足。对于商业地产价值链的这些分析,有助于提升对其运作规律的认识,有助于解决实践中的一些问题,从而促进行业的健康发展。