当前中国房地产市场呈现出繁荣发展的态势，吸引了大量社会资本的投入。非房地产企业如制造业企业等大量进入房地产市场进行投资也已经成为当前重要的经济现象之一。当前文献研究集中关注于房地产价格的上涨会引致非房地产企业持有房地产的多元化投资决策，进而影响企业研发创新活动及企业绩效等。而在分析影响企业出口的相关文献中指出研发创新活动是影响企业出口的重要因素之一。但鲜有文献将二者联系起来，深入分析非房地产企业如制造业企业等进行房地产投资对企业出口的影响。
　　本文正是从梳理相关文献的基础上出发，试图厘清企业房地产投资与企业出口间的相关关系，整理出企业投资房地产—技术创新—企业出口的传导机制，认为技术创新会在制造业企业房地产投资影响企业出口的过程中起到中介作用。考虑到中国制造业企业普遍面临融资约束的现状及企业愿意建立政治关联的这一现实，本文认为企业面临的融资约束及拥有的政治关联可能会对企业房地产投资与企业出口之间的关系起到调节作用，在对上述影响机制进行理论分析的基础上提出相应的假说以待后文验证。
　　为验证上述假说，本文进行了如下的实证设计，采用2013年至2018年A股制造业上市公司的面板数据，选取可用于衡量房地产投资、出口、技术创新、融资约束、政治关联及其他控制变量的指标用于回归。通过构建回归模型验证制造业企业房地产投资与企业出口的相关关系，考虑到中国制造业企业所有制上的差异及所在经济地域的不同，将样本制造业企业按属性差异划分进行分组回归，并进行稳健性检验。通过建立中介效应模型验证企业技术创新的中介作用，建立调节效应模型验证企业面临的融资约束及拥有政治关联的调节作用。
　　本文得到研究结论如下：制造业企业房地产投资对企业出口存在显著的负向影响。无论是国有制造业企业还是非国有制造业企业，房地产投资都不利于企业出口。东部制造业企业的房地产投资对出口具有显著负向影响，而中西部制造业企业房地产投资对出口却并未呈现显著影响。本文也检验了制造业企业房地产投资—技术创新—企业出口的影响传导机制，中介效应模型回归结果表明制造业企业房地产投资会通过影响企业的技术创新进而影响企业出口，结果显示存在部分中介过程，即制造业企业房地产投资对出口的影响部分是通过技术创新这一渠道实现的。融资约束调节效应模型结果显示企业的融资能力会正向调节企业房地产投资与企业出口之间的相关关系；政治关联调节效应模型结果显示表明制造业上市公司拥有的政治关联对企业房地产投资与企业出口规模之间的相关关系具有显著的正向调节作用。
　　在对实证结果进行分析的基础上，本文分别对制造业上市公司及政府部门提出了对策建议。对于制造业企业而言，要制定企业长期发展的经营战略，开展房地产多元化投资要综合考虑自身的经营能力，减轻对自身研发创新能力及市场竞争力的损害。避免因短视的盈利追求，影响海外市场业务的开拓，不利自身长期的发展。此外企业也需要合理运用信贷资源等；对于政府而言，要调控房地产市场投资过热，引导制造业实体经济回归本位，鼓励开展研发创新及促进产业升级，促使制造业出口贸易的发展，并且积极引导金融市场服务于实体经济的发展，构造良好的政治制度环境为制造业企业的发展保驾护航等。