在我国发达地区城市发展模式由增量为主转向存量为主的宏观背景下,20世纪90年代开始开发的城市工业园区已逐步进入“后工业园区时代”,对存量工业用地进行更新再利用成为城市产业升级转型发展的选项之一。苏州由于城市发展的需要,自1994年起开发建设苏州工业园区,经过近30年的快速发展,自2012年开始已进入工业用地更新和产业升级转型的存量发展阶段。在我国城市建成区范围内,与增量用地相比较,存量用地更新面临的挑战是土地产权（主要是使用权）关系的复杂性,产权归属的不唯一或产权边界的不清晰,给用地更新带来高额的交易成本,甚至会阻碍用地更新的发生。由于工业园区发展迅速,在用地扩张过程中,在正式制度和非正式制度的共同作用下,复杂的产权关系同样存在,类似问题也出现在了苏州工业园区。目前苏州工业园区存量工业用地更新有不同模式的探索,但以政府为主导的更新模式相对比较单一,通过动迁收购的方式进行产权关系的“格式化”,更新成本和收益平衡风险高,且不可持续。换言之,传统开发模式在土地产权制度、交易费用等社会经济因素的约束下难以为继。因此,在苏州工业园区探索高效且可持续的存量工业用地更新模式,破除城市土地资源瓶颈,实现产业转型升级显得尤为必要,对我国工业园区更新发展具有示范意义。本文以产权理论为视角探讨苏州工业园区存量工业用地更新模式的优化问题,对现状存量工业用地更新模式进行分析,基于对产权关系重组方式的思考,提出更新模式优化策略和实施路径,以期拓展苏州工业园区存量工业用地更新模式选项范围,为相关规划编制和更新项目决策提供参考。本文对国内外有关存量工业用地更新和产权理论研究成果进行综述,以新制度经济学产权理论作为研究存量工业用地更新模式优化的理论工具;在对苏州工业园区工业用地演变及现状梳理基础上,本文分析存量工业用地更新模式特征,将现阶段存量工业用地更新模式总结为政府主导型、企业自主型、合作更新型,并结合案例分析更新模式存在问题,分析问题成因和影响因素。本文基于产权视角构建存量工业用地更新模式优化框架,解析存量工业用地产权重构对更新模式产生的影响,为苏州工业园区存量工业用地更新模式提出优化策略和新的模式路径方案,并以现代服务业产业园为例,对比模式优化前后的存量工业用地更新效果,论证了更新模式优化的有效性,对存量工业用地更新优化模式在苏州工业园区实践应用提出思考。