商业地产项目开发过程中存在着巨大的投资风险，如何准确的评估项目价值是商业地产开发商普遍关心的问题。传统的投资决策方法往往不能很好地处理商业地产项目投资中的灵活性、不可逆性、不确定性等问题。实物期权方法弥补了在传统投资决策方法在不确定市场环境之下的缺陷，为更好的研究项目价值提供了一种方法。　　本文在指出传统项目投资评价方法不足的基础上将实物期权评价法引入项目评价中。通过运用实物期权思想来研究商业地产项目投资过程中可能存在什么样的期权，对商业地产项目投资决策分析与评价过程中项目蕴含的期权价值进行量化，从而真实的反映一个商业项目的真实价值。从实物期权的角度研究商业地产投资项目决策的问题，可以强化商业地产项目投资过程中不确定性的作用，充分揭示实物期权在商业地产投资决策分析与评价中的作用，提高投资者适时考虑投资规模、时机和目标选择等领域的灵活度，推动他们把握未来具有良好发展前景的项目而进行投资，避免传统的项目决策分析与评价中的不足，提高商业地产项目投资决策的科学性，减少和避免决策失误，提高投资效益。　　从商业地产项目蕴含的众多期权中选取延迟开发期权为研究对象，并运用B-S定价模型对项目的期权价值进行量化，得出项目的真实价值。对B-S期权定价模型所需的5个参数进行了确定，特别是对执行价格(X)、标的资产价值(S)以及波动率(σ)这三个参数，在分析传统确定方式不足的基础上通过回归分析法建立投资估算模型、商圈理论以及灰色系统预测理论分别加以确定，使得相关参数的确定更加精确。　　在文章最后，利用前述理论对案例进行计算，求得了含有延迟期权价值的房地产投资项目的真实的扩展价值，为商业地产投资决策提供了更为科学合理的决策依据。