为房地产项目进行准确的定位是一个项目开发成功与否的关键。目前房地产开发企业面临着政府宏观政策调控、市场消费群体消费需求变化、市场供求关系不断改变等一系列外部环境影响,这种变化既给房地产开发企业带来发展的机遇,也带来生存的威胁。房地产开发企业必须以市场为导向,培育房地产开发企业核心竞争力,进而发现市场机会,把握市场需求,寻求比较准确的定位,规避市场风险,加速项目开发成功。本文以观音岩房地产项目为研究主体,围绕如何为项目找寻一个准确的开发定位而展开研究。本文在以定位、差异化和市场细分理论指导下,提出了项目定位的研究背景、研究思路、研究方法等。结合目前中国房地产发展状况和长沙房地产市场发展特点,重点分析项目目前面临的外部环境,包括房地产新政、长沙房地产市场发展、市场细分、项目所在区域市场情况等。同时,对项目自身的内部环境进行了系统的解析。在基于市场分析基础上,对长沙市客户需求分析进行了调研总结。面对不断变化的市场,结合客户需求变化,在分析项目面临的内外部环境基础上,为项目定位寻找着市场机会与发展方向。最后,在项目定位原则、定位方向指导下确定项目客户定位、产品定位、价格定位和物业定位。本文研究的开发定位是在详细分析观音岩房地产项目面临的内外部市场环境、长沙房地产发展状况等基础上展开的,其研究结果能够直接应用于项目的定位开发,同时也对区域内同类型项目的开发定位研究提供借鉴。因此,本文具有较强的实际应用价值和借鉴价值。