通过向银行“按揭”支付购房款购买商品房已经成为购房者购买住房的主要方式。通常情况下,当购房者因其它经济纠纷致使商品房预售/买卖备案合同被第三人预查封,购房者又丧失了支付能力,银行因此要求开发商承担担保责任。开发商替购房者向银行承担了按揭款项的担保代偿责任后,如何保全自己的利益,是开发商面临的两难问题。传统观点认为,开发商要么可以行使保证人的追偿权,此时标的房屋已被其它第三方预查封,开发商并没有优先受偿权,购房者也已丧失偿还能力,即使形式上能取得追偿权的胜诉判决,开发商能得到的也仅仅是履行不能的结果。要么还有一种权利救济途径,就是解除《商品房预售/买卖合同》,收回房屋,但在司法实践中存在很大争议,甚至同案不同判。本文着重分析在上述情况下,特别是随着《民法典》及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》（以下统称担保制度司法解释）一些新规定的颁布施行,开发商能够采取的权利救济方式以及背后所依托的请求权基础。通过对预查封情形下,标的房屋上抵押预告登记的处理、开发商能否解除商品房买卖合同、人民法院是否有权在未经开发商同意的情况下强制拍卖标的房屋等在以往司法实践中存在较大争议的问题的论述,试图提出开发商在承担阶段性担保责任后,开发商的权利救济途径:1.通过追偿权行使权利救济;2.通过解除商品房买卖合同从而对标的房屋实施掌控行使权利救济;3.对担保制度司法解释出台后,在满足一定条件下,即“当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。①”开发商可通过主张自抵押权预告登记设立时即可视为抵押权已发生效力,其阶段性担保责任自抵押权预告登记设立时起即②已免除为由,要求免予承担阶段性担保责任作为权利救济的一种新方式。第一部分是典型案例,通过案例,说明在司法实践中,对房屋预查封之后开发商是否有权解除合同、收回房屋,存在截然相反的两种判决,以表明在司法实务中,由于认识和理念不同导致不同的法律适用,彰显本论文选题的必要性和实务价值;第二部分是通过对上述判例中存在分歧的判决进行总结,由此归纳出普遍存在争议的实务冲突问题以及得出形成上述情况的原因所凸显出来的是预查封与抵押预告登记、预查封与合同解除权、预查封与法院的强制拍卖之间的边界模糊导致;第三部分是对具体的预查封与抵押预告登记、预查封与合同解除权、预查封与法院的强制执行拍卖措施之间的关系结合《民法典》以及担保制度司法解释出台的一些新规定,对相互之间的边界及实务处理给出自己的见解;第四部分是开发商的权利救济途径以及开发商采取各种不同途径的时效性进行分析,以便开发商在不同情形下选择适用,同时对房地产开发商提出建议;本文拟结合《民法典》和担保制度司法解释的新规定,在传统的以追偿权和解除合同为主要途径的权利维护和救济的基础上,提出开发商可以采取的以提前免除阶段性担保责任为主要特征的权利救济方式,希望对人民法院推行的“同案同判”理念有所裨益。