一、选题背景 房地产业作为一个资金高度密集型行业,其发展离不开强有力的金融支持。然而,国内房地产业的发展基本上是在国有银行支持下迅速膨胀起来的,国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个唯一渠道。2002 年以来全国房地产投资增长速度达 30%以上,商业银行房地产贷款的增幅达 25%以上,截至 2003 年 4 月底,房地产贷款余额达 1.836 万亿,占贷款总余额的 17.6%,其中个人住房贷款占贷款总额比例达 8.9%。在央行对房地产贷款的大抽查中,有近 25%的贷款属违规贷款,暴露的风险问题十分严重。出于风险控制的考虑,央行于 2003 年 6 月 13 日下发了《关于房地产贷款管理若干问题的通知》,即著名的 121 号文。121 号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款及消费者按揭贷款等方面加以限制和规范,对房地产供给和需求两个方面的贷款都有所收紧,一方面直接导致了房地产企业资金来源受到限制,另一方面导致了房地产企业资金回笼速度减慢,使得资本金小的房地产企业可能面临资金链断裂的风险。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制,短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的资金来源和拓宽融资渠道成为房地产业发展的当务之急,信托作为金融四大支柱之一,具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点,理所当然的成为了房地产企业融资的新亮点。 同时,我国信托业经过了第 5 次整顿,信托公司正处于大调整后的重新起步阶段,急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润,以增强信托实力,提高竞争力。房地产企业的融资渠道不畅,资金短缺,也为信托业的发展提供了新契机和广阔的市场空间。从2002 年信托重开业务到 2003 年 121 号文件出台的一年中,全国信托公司推出的房地产类信托总共只有 19 个,2003 年第四季度全国共发行房地产信托 38 个,募集资金 38.3 亿元,比第三季度骤增了 19 个,23.6 亿元,占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。 房地产信托作为金融信托业和房地产业相互融合的产物,既可为2广大中小投资者提供理想的房地产投资渠道,增强信托投资公司的竞争力,还可为房地产企业发展提供较充足的资金,促进中国房地产业的快速健康发展。因此,研究我国房地产信托融资的现状、发展障碍及对策,对解决目前房地产企业融资“瓶颈”,促进房地产业和信托业的进一步发展具有极其重要的意义。 二、主要内容本文从我国房地产企业的传统融资渠道入手,分析了目前房地产企业融资渠道中存在的诸多问题,论述了不断变化的金融政策对我国房地产企业信托融资的影响,说明了房地产企业采用信托方式进行融资的强大金融优势;然后,对房地产信托融资的一般原理及在我国开展房地产信托融资的可行性进行了阐释;接着重点介绍了我国房地产信托融资的典型模式和未来创新的方向;最后,针对当前我国实施房地产信托融资的障碍,提出了相应的对策建议。全文共分为五章:第一章探讨了进行房地产企业信托融资问题研究的必要性。本章主要从我国房地产企业传统融资渠道的缺陷、变化的金融政策对房地产企业融资的影响、发展房地产信托融资的深远意义三个方面进行了阐述,指出在目前房地产企业融资渠道急待拓宽的形式下,信托以其独具的制度优势,宽广的创新空间,巨大的灵活性,可以在不同层次、不同品味上为房地产企业服务,从而有望成为房地产企业融资的又一支生力军。第二章阐述了房地产信托融资的一般原理。本章首先介绍了房地产的概念及特征,指出正是房地产的物质性和经济性两方面的特征,使得房地产企业资金运作具有不同于一般商品生产和流通行业的特点;其次简单介绍了房地产信托的概念、分类及其基本运作流程;最后,提出了房地产信托融资正是符合房地产企业资金运作特点的先进的融资模式。第三章分析了当前在我国发展房地产信托融资的可行性。首先阐述了房地产信托融资的自身优势,并分别与银行融资、上市融资、债券融资进行了比较,说明了房地产信托融资与传统融资方式的区别及其优势所在;其次从宏观大环境的角度,说明我国已经具备了发展房3地产信托的客观条件,得出当前大力发展房地产信托具有现实性和可行性的结论。第四章是本文的重点章节,着重论述了房地产信托融资在我国的现实运作状况。本章首先介绍了房地产信托的五种典型运作模式:信托贷款模式(包括直接信托贷款融资模式、间接信托贷款模式)、股权融资模式(包括普通股方式、优先股方式、阶段性股权融资方式)、混合融资模式、类 REIT 融资模式及财产信托融资模式,并选用实际案例对上述五种典型模式的成功运作加以进一步说明。其次,评价了房地产信托模式的专属优势。最后针对目前房地产信托面临的政策上的诸多限制,提出从信托资金的来源、信托资金的流动性、信托产品的风险与收益相对称、信托资金的用途四个方面对现有的房地产信托融资进行创新,使之更好地为房地产企业融资服务。第五章也是本文的重点章节,主要分析了当前在我国发展房地产信托的障碍,并在借鉴美国等发达国家成功经验的基础上,结合我国房地产业及信托业的现状,提出了相应的对策。房地?