教育公平是教育从业者、社会大众的共同企盼，政府与社会从未停止追求教育公平的步伐。近些年，随着教育改革的深入，学区房现象逐渐进入公众视野并为公众所熟知。本文主要选取新制度经济学视角，从全新角度解析学区房现象，分析学区房的成因、现状及发展趋向。　　义务教育在确立产权的情况下成本最低，不同的义务教育属性划定会导致不同的制度成本。在完全的新制度经济学视角下，义务教育在实施过程如实行完全共用的无差异教育，将使制度成本无限增大，最终导致租值的大部甚至完全消散。为防止义务教育租值消散，需要引入以学区房为代表的市场委托量。本文通过对学区房进行性质剖析，推断学区房在当今社会，教育优质资源现有投入的条件下更有利于义务教育的更好发展。以学区房为代表的市场委托量促进义务教育发展的同时，能够更好的促进社会发展及社会总财富累积。　　当社会财富极大丰富，人民生活水平极大提高后，优质义务教育亦将逐步实现规模化，义务教育公平将由教育资源公平转向教育质量公平。当优质教育资源规模化后，以学区房为代表的市场委托量将不但不能降低制度成本，反而会使制度成本高升。为保证制度成本的最优化，学区房现象将自动消散。