在科学技术高度进步，人类生产和生活方式急剧变化，城市迅速发展的今天，城市旧区的基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等总问题日益突出，城市老化无法适应社会发展的要求，为保证城市社会经济的持续发展，须对旧城区进行有计划的改造，旧城改造包括再开发、修复、保护三方面内容。旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的各种城市问题，是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量，强化城市整体功能为主要目的的。旧城改造带来的效果应主要是盘活城市存量土地，使得商业业态重兴聚合、调整，同时实现城市更新，提高土地级差收效益和城市居民的居住环境，改善城市环境，调整城市产业布局。例举了国内外旧城改造实例及理论：奥斯曼主持的巴黎城市改建，对城市系统改造开创了先河，工业革命造成的城市诸多弊病及社会问题，使得有关理想城市的各种设计模式纷纷提出：霍华德的“田园城市”、赖特的“广亩城市”、戛涅的“工业城市”、马塔的“带形城市”、柯布西耶的“光明城市”等，及19世纪伦敦的新城运动，20世纪美国的城市更新，20世纪中期香港的旧城改造，北京旧城规划建设及吴良庸教授的有机更新理论。本论文对国内外旧城改造的概况及商业步行街的发展历程作了历史回顾，对其各阶段发展的形式、现象的分析，归纳出步行街的发展特点及存在的问题，再结合思茅市五一路实例，指出了在观念和认识层面、商业策划层面、规划设计层面等存在的问题，探讨了旧城改造的城市理念，商业步行街建设需要科学定位和商业策划，需要健全决策机制，以及要有合理的步行街规划设计，虽然步行街目前的状况不太理想，但笔者对此仍寄予厚望，试想通过对周边片区的改造，使之成为团块式多核的城市商业空间，从而形成复合商圈及丰富的商业业态，达到辐射思茅市其它各县及周边地州、市的目的，带动全市的商业发展、经济发展。