2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)明确提出房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济支柱产业。　　 房地产业属于典型的资本密集型产业，需要大量的资金投入。长期以来房地产信贷一直是房地产企业融资的主要方式。从2003年房地产政策到2004年的宏观调控可见，房地产行业的金融政策日益严格，特别是2003年6月央行发布的121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，121号对房地产企业的自有资金比例重申了30％的比例要求，同时还对其他关键资金来源进行了限制，特别是禁止流动资金贷款、禁止施工企业贷款垫资开发、个人住房贷款必须结构封顶等最为严厉，这使得房地产企业资金链紧绷，融资需求急剧增加，房地产企业不得不探求银行信贷融资之外的其他融资方式，房地产企业多元化融资势在必行。　　 本文从我国房地产融资现状出发，结合目前我国采取的宏观经济政策，在全面了解造成房地产企业融资困境的原因的基础上，详细分析了信贷融资、房地产信托融资、上市融资、房地产投资信托基金(REITs)、房地产债券、夹层融资六种主要融资方式的优点和缺点，为房地产企业决策者提供了一个全面、清楚、详细的融资理论框架。本文还结合房地产企业的发展阶段和发展规模，具体问题具体分析，为房地产企业提供了多种可选择的融资方式。本文最后提出了实现房地产企业融资多元化的几点建议。　　 本文的主要内容如下：　　 一、企业融资的基本概述　　 1.介绍了现代企业融资的一般理论概述，主要的融资理论有MM理论、平衡理论和新优序理论。　　 2.介绍了房地产企业基本概念、融资特征及影响融资的内外因素。房地产企业是专门从事房地产开发项目的企业，是我国房地产企业的主体。房地产企业融资的一般特征：开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高；土地和房产的抵押是融资的重要条件；资金面临比较大的经济风险和财务风险。房地产企业融资的影响因素：内部因素，即企业规模和信誉、企业的经营效益；外部因素，即企业的经营效益、房地产行业的总体形势。　　 二、房地产企业融资的现状　　 1.影响房地产企业融资的政策。首先介绍了专门针对房地产企业融资的政策，主要有121号文件，国务院18文和新国六条。其次，介绍了影响房地产企业融资的宏观政策，主要有银行存款准备金不断上调、人民币不断升值、人民币存贷款基准利率持续上调、房地产相关税费调控政策。　　 2.我国房地产企业融资面临的主要问题。首先，贷款方式较少。其次，通过银行进行间接融资仍是主要融资方式。再次，房地产融资方式均有局限性且单一。　　 3.导致我国房地产企业融资困境的原因。首先，政策逼空下的融资困境。121号文件等一系列宏观调控措施使房地产企业资本金比例提高，这大大提高了房地产开发的准入门槛，房地产企业面临资金链断裂的威胁。其次，单一融资引发金融风险。从我国房地产市场的运行过程和资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，这大大增加了银行的金融风险。第三，房地产企业自身存在的问题。主要问题有：房地产企业数量多，规模小；开发能力低，抗风险能力差；资产负债率偏高，风险大。　　 4.利用外资获得贷款门槛高。在中国允许外资银行在华开展人民币业务的背景下，国内开发商更是对外资银行充满期待。然而，由于投资房地产风险比较大外资银行这扇大门并没有对国内开发商真正打开。　　 三、房地产企业可用融资方式研究　　 1.房地产企业贷款融资。房地产企业贷款融资主要是规模大、经营业绩好的房地产企业的融资专利，中小房地产企业很少能获得此种融资方式。　　 2.房地产信托融资。房地产信托融资的基本模式有贷款型信托、股权证券化型信托、股权投资型信托、财产收益权信托模式。贷款型信托的优势主要是它避开了121号文件的诸多限制(如自有资金比例的要求，和“四证和销售许可证齐全”等限制，使开发商相对容易活的开发资金。但随着新政策的颁布，贷款型信托的发展前景受到限制。股权证券化型信托的操作，满足了房地产企业前期融资需求，增加了其自有资金，提高了其信用等级，帮助其自有资金达到商业银行融资标准，但这种方式对于房地产企业内部运营和制度设计的规范化程度要求较高。股权投资型信托模式虽已经进入房地产业，但由于缺乏必要的流动性很难实行。财产收益权信托模式最大的特点是几乎不用额外的担保，它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解和让渡资金使用中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸扩展。　　 3.上市融资。上市融资指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。房地产企业实现上市融资有三个途径，即直接上市、借壳上市、海外上市。直接上市条件要求严格。只有规模大、财务状况和经营成果良好、公司信息披露透明的企业才可以采用上市融资，一般中小型企业很难利用这种融资方式。买壳上市虽然可以实现短时间上市，实现低成本扩张，有一定实力但还没有条件直接上市的房地产企业可以考虑采用这种方式进行融资。海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本。对于成熟的或经营业绩优良、有待开发国际市场的房地产企业来说，是一种非常好的选择。　　 4.房地产投资信托基金(REITs)。房地产投资信托基金除了具有一般投资信托的基本特征，还具有自身的特征即流通性强；透明度高：法律对其结构、资产运用和收入来源有严格规定：符合规定的可以有优惠的税收政策优惠。REITs与债务融资相比，是股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。REITs与信托融资相比，也有很大优势。房地产基金以其专业化运作地产项目，可以形成丰富的运作经验及灵活的股权、债权融资策略为优势，其资金来源也比较广泛。　　 5.房地产债券。理论上，只要经营业绩良好且符合《公司法》对发行债券条件规定的房地产企业都可以采用发行房地产企业债券进行融资。实际上，房地产企业发行企业债券并不多见。但是，按照我国大力发展资本市场、扩大直接融资比例的发展思路，2006年债券市场的发行量有一个大的增长已成必然。　　 6.夹层融资。夹层融资灵活性强，费用偏高，房地产企业只要有一定资金和技术实力，都可以采用这种方式进行融资。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过30％同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。　　 四、探索我国房地产企业的最佳融资方式　　 本部分从房地产企业的发展阶段和发展规模方面分析可选用的融资方式，并提出实现房地产企业融资多元化的几点建议。首先，加强宏观调控的科学性。优化外部宏观环境，宏观把握房地产市场发展方向，加强中央控制下对地方宏观调控的指导，建立房地产宏观调控稳定、长效机制。其次，从企业战略层面、土地开发层面、项目运作层面，实施房地产企业在土地方面的战略调整。再次，实现房地产企业的综合实力的提高。　　 总之，多数情况下，融资和企业经营效益具有循环关系。即企业经营业绩好，融资会较灵活、便利，从而促使企业经营效益更上一层楼。如果企业经营不善，融资的难度会大大增加，进而经营恶化。所以，房地产企业要加强内部经营管理，妥善使用有限的资金，以使企业走向成熟并保持良好的经营状态，延长企业生命周期。　　 另外，值得说明的是，我国房地产企业起步较晚，发展速度慢，且发展不平衡，我国房地产企业长期以来依赖银行贷款，所以在今后相当长的一段时间里，银行贷款依然会是房地产开发企业的主要融资方式。然而，在高门槛的贷款要求下，多元化道路仍在探索。由于不同发展阶段的房地产企业以及同一阶段不同规模、不同地域的房地产企业的具体特征不同，所以企业不能照搬别人的融资方式，应该具体问题具体分析，积极探索符合本企业的多种融资方式。