近年来,中央高层领导多次就房地产库存高企这一问题作出重要指示“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,“去库存”被提升至前所未有的高度。如何制定和落实相关政策,降低商品房空置率,将是未来经济工作重点。另一方面,为解决房价增长过快而涌现出的中低收入家庭住房困难的问题,政府采用了分配低价格保障房性住房的方式。然而保障性住房在发展过程中需求缺口仍然十分巨大,许多中低收入家庭住房难的问题仍无法解决,社会福利大量流失。为了寻找商品房大面积供过于求及保障性住房供不应求之间的平衡的状态,同时契合政府建设保障房的压力,政府提出可回购空置商品房来充当保障房。该转换能够消化空置商品房,优化社会资源配置,同时还可刺激房地产市场、进一步提高土地投入产出率,最终实现社会效益最大化。因此空置商品房回购具有重大的社会效用及研究意义。本文首先详细阐述了我国空置商品房总体情况及其与保障性住房之间的供需矛盾,进而引入政府回购空置商品房作为保障性住房的手段,从国家政策环境、经济效益、社会接受度等方面进行可行性研究,并利用模糊评价法对空置商品房转换为保障房的综合效益进行评价,得出该转换具有良好的综合效益。为探索政府回购空置商品房的合理定价,本文以优化后的Stackelberg微分博弈模型为工具,模拟回购过程中各参与方的博弈行为,并赋值得出政府回购空置商品房价格、供给量和政府补贴后期的发展趋势。最后以南昌市为案例采用Stackelberg微分博弈模型模拟五个南昌地区空置商品房回购价格水平,并选取南昌市各区项目进行投资估算和财务测算,分析对比模拟数据的正确性。最后为政府回购商品房的实施方案中的关键点进行了说明,并提出合理建议及相应的对策。论文主要研究成果如下:1.研究保障性住房和空置商品房供需情况和价格水平等现状,提出空置商品房转换为空置商品房的定价机制,并进行可行性分析和综合效益评价。2.根据微分博弈理论,建立Stackelberg微分博弈模型,并对其进行优化。同时利用优化后的模型模拟回购空置商品房定价的博弈过程。3.对各地区回购商品房项目进行投资估算和财务测算,提出实施方案,检验模拟数据的准确性。本文研究内容以“去库存”相关政策为背景,选择回购商品房作为实施路径,最终得出回购定价机制和具体实施方案,为政府制定相关政策提供依据。