近年来,为了改善居民的居住环境,从2015年住房和城乡建设部提出支持房地产开发企业提供出租房源,到十九大提出“租购并举”长效机制,长租公寓逐渐成为很多房地产企业的转型方向。在住房贷款利率一路高涨,而新房和二手房交易量萎缩的局面下,长租公寓因精细化管理、标准化售后服务、品牌化运营能更好地满足租赁者的需求,而拥有更好的发展前景。但是长租公寓对资金占用量大、窄融资渠道、且回收期长等问题限制了其发展步伐。因此发展REITs成为解决长租公寓资金的最优模式。本论文采用案例分析的方法,基于委托代理理论、破产隔离理论、信用增级理论,深入剖析新派类REITs发行案例来提出我国长租公寓REITs发行的启示与建议。研究发现:(1)新派类REITs作为我国首单权益型类REITs产品其发行模式于国际REITs产品趋势相同,具有前瞻性。赛富不动产基金选择以REITs作为融资渠道,十分灵活高效。现阶段的长租公寓REITs应为其将来公募上市保留接口。(2)长租公寓REITs的发行准备阶段应选择租赁建设用地住房为标的物业,以减少成本负担;并适当扩大融资规模并采取储价发行方式,可以实现规模效益:引入房地产企业运营物业,以保持物业运营稳定;在REITs销售阶段要预防现金流混同及押用风险,并通过增值服务、加强品牌建设、利用互联网模式多方式拓宽现金流量;内部增新措施与外部增新措施并举以有利于REITs的定价发行。