期房按揭中的预抵押登记制度已经在我国房地产实务中存在并发挥着重要作用，但是由于国内对这一制度的研究有限，理论和实务界对其性质问题和制度定位还存在争议。本文的第一部分对比分析两则关于期房按揭的相似案例，指出判决结果的差异源于对预抵押登记的性质理解不同。第二部分首先对预抵押登记的前提性制度——期房按揭制度进行分析，将其定性为融合了买卖、担保和借贷等关系的复合型的融资担保方式，不能将其简单看作抵押制度，但是可以参照已有的担保法原理进行研究，然后对预抵押登记制度进行性质、效力及失效等方面的阐释，明确预抵押登记制度的性质是预告登记。第三部分主要研究了我国房地产法律实务中关于预抵押登记制度的三个具体问题，指出该制度对于解决这些问题，平衡贷款银行、购房人和开发商三方的利益和风险方面具有重要作用。最后一部分讨论了我国预抵押登记制度存在的缺陷。通过对德国、日本等国的预告登记制度的借鉴，并结合我国实际情况提出完善我国预抵押登记制度的四点建议。