土地是城市发展的基础和载体，城市土地利用是各种城市经济活动在地面上的投影，一个城市所形成的合理的土地利用模式是各种各样的经济活动和居住阶层的不同要求的映射，城市土地利用变化集中体现了城市的演变和发展。通过研究城市土地利用，可以为调整城市用地布局，充分利用城市土地，优化城市各功能区的有机构成等提供科学依据。 现阶段城市土地利用存在的主要问题有： (1)理论研究存在的问题当前城市土地利用的理论研究，集中在土地的变化机制、优化配置、地价形成机理(如城市土地地租理论、区位理论等)等方面，但在国外已相当成熟的土地发展权理论在国内只有少量文献资料进行论述，土地空间所有权、使用权方面的理念研究滞后，极大地制约土地空间的开发利用。 城市土地利用研究对象大都是针对大城市，而对小城镇的土地利用研究相对要少，且研究得不够深入，缺少理论和实证研究；研究内容大都是集中在用地规模、利用结构、提高土地利用效益等方面，而缺少城市土地空间开发利用模式方面的研究。 (2)土地的开发利用中存在的问题土地的开发用途、方式单一。在土地区位、城镇规划等因素影响下，土地被用作商业或住宅开发或工业用地等等，开发用途显得单一，原土地使用性质也随之改变。土地的原用途一旦改变，就难以恢复，特别是农用地转变为建设用地后，几乎就不能恢复为农用地。 建设用地中建筑用地、绿化用地等占用、配置不尽合理。建设用地由建筑用地、道路用地、绿化用地等组成，大大地改变了原地面的景观，一宗地围绕某一用途(工业或住宅等)开发，整块土地被完全地占用。这种土地占用、配置不合理，导致城区“摊大饼式”的向外扩展，农用地与建设用地之间的矛盾日益加剧。 土地开发造成原居民社会角色的变更。由于当前土地征用机制不合理，开发商、政府、原居民(农民)之间的利益不均衡，原居民的利益严重受到侵害，没有得到妥善的安置，他们失去土地(住地)从而改变原来的生活方式，其中许多出现返贫的现象。 本文以城市土地利用理论和可持续发展思想为指导，选取炎陵城区作为研究样区，采用统计分析的定量方法与文献综述、实地调研与系统学、生态学等多学科定性分析方法相结合的综合技术路线，结合东山开发区的案例研究，取得以下主要成果： (1)理论部分提出土地空间的“区位性”和土地空间使用权的可分离性等基本概念。土地空间具有“区位”性，就是指在土地垂直方向上位置不同也影响着土地的开发利用。土地的空间以地表为界可分为地表、地上、地下，具体到某一建筑物其空间还可进一步细分为地表、地下、半地下、地上和顶层等，它们在开发成本、开发潜力等方面具有不同特点。以土地发展权理论为基础，结合我国的土地制度，认为土地空间使用权可从空间所有权中分离出来，空间使用权中地表、地上(下)使用权在现代建筑技术的条件下可以相互分离出来。根据土地空间具有“区位性”和空间使用权的可分离性，提出土地空间的产权分离开发模式。该模式可一定程度上缓解土地的开发用途、方式单一以及建设用地中建筑用地、绿化用地等占用、配置不尽合理等矛盾。 (2)应用部分在城市土地利用理论基础上，对炎陵城区的土地利用现状进行初步研究。炎陵城区土地利用结构不断优化完善，公用设施用地、绿地、道路广场面积增长迅速，表明了城市环境和公共空间的质量得到改善。 商服用地与居住用地、公共用地等混合开发是城区土地开发利用的一大特色，沿井因路、炎陵大道等主要街道两旁，底下一两层为商服用地上层为居住用地或办公用地，或临街为商服用地后院为公共用地。居住用地逐年增加，成为城区主要的土地利用类型，也是当前乃至今后一段时间内城区土地开发利用的主要形式，且表现出城市住宅分布的空间分异现象。工业用地、仓储用地比例小，一部分围绕中心城区居民区位于城市边缘，靠近河流；另一部分沿井网路分布。 以东山开发区为案例，对土地空间的产权分离开发模式进行实证分析。该模式具有占地面积小、开发成本低周期短、可提高土地利用效益等优点，不仅可应用于城郊住宅开发利用中，也可推广应用到其他城市土地开发利用形式中以及城区中心的旧城改造中。可缓解农用地与建设用地日益紧张的矛盾，以及商住等混合开发而引发的产权纠纷问题。 新模式不仅具有一系列优点而且具备实施的可行性条件，因此对它进行试点、推广、完善有一定的理论与实践意义。但新模式存在一系列问题，如新模式操作略显复杂，涉及到土地费用补偿、住房产权的界定，以及农用地如何开发都需要双方协商。此外，新模式涉及到土地发展权的相应法律问题有待于深入研究；由于土地共用原则，住宅小区的建设和管理将是一种新的挑战，小区居民和村民和谐相处需要一个过程，他们之间的利益需要通过相互协调、博弈，最终达到均衡；新模式在住宅的高度不能太高、间隔距离不能太小等都有设计上的要求，本文没有提出相关的技术指标，这需要有关专家对此进行研究。