我国房地产市场经过近30年的发展,已取得惊人的成就,但随之也产生了不少问题,中央对其的调控也随着市场的变化而不断改变,呈现出政策目标多维化、政策工具多样化、调控力度加大化趋势。但是,中央频繁出台的调控政策却并没有产生预期的效果,尤其是在2003年以后,中央出台的政策之多,力度之大已是不争的事实,可供给结构失衡、房价泡沫等问题始终得不到有效解决。可见,当前我国房地产调控的主要问题并不在于政策供给的缺失,而在于调控过程中的政策失效,要最终解决房地产市场上的诸多问题,必须首先要破解政策失效的治理难题。论文从寻找政策为何失效的原因出发,把房地产调控所涉及到的利益主体置于利益机制下进行考量,从而理清了各利益主体的角色关系,并对他们在不同约束条件下的行为特征进行分析,认为在分权政治体制下,地方政府作为代理人与中央政府的利益博弈；在信息不对称下,开发商利用信息垄断优势对地方政府的寻租合谋；以及在非理性预期下,社会大众与开发商进行房价博弈时的非理性决策是我国房地产调控政策失效的主要原因。针对我国房地产调控政策失效的原因,论文分别运用了委托代理理论、博弈论和期权博弈理论等理论工具,建立了相关治理模型对其进行分析,从模型分析的结果来看,如何对地方政府、开发商和社会大众的行为进行激励和约束,是治理房地产调控政策失效的关键所在。基于模型分析的结论,论文提出了我国房地产调控政策失效的治理路径,认为只有完善地方政府的契约治理,加强对开发商的监管以及合理引导社会大众的投资消费需求,才能有效地防止房地产调控的政策失效,最终促进房地产市场的健康发展。