经济运行表现为两种形式:一种是均衡运行,另一种是非均衡运行。一般来说,均衡是暂时的,而非均衡才是经济运行的常态。在经济理论和方法的研究上同样分为两种,即一般均衡理论及其分析方法和非均衡理论及其分析方法。非均衡理论是在经济非均衡运行条件下,探讨供求不能完全相等的情况下,经济如何达到一定稳定状态的经济学理论。非均衡理论认为,均衡是最有效率的,但它是短暂的,改变非均衡的性质,把非均衡的程度减到最小,才能提高效率,实现非均衡条件下资源的优化配置。近几年来,随着乌鲁木齐市经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策,房地产市场的发展步入了快速增长的通道。一方面乌鲁木齐市房地产增加值占其地区生产总值的比重逐渐增大,成为乌鲁木齐市的支柱产业、先导产业、基础产业,为乌鲁木齐市的经济健康稳定快速的发展做出了极大的贡献。另一方面,乌鲁木齐市的房地产价格飞速增长,2008年四个季度分别上涨:24.5%、20.9%、11.5%和11.7%,远大于全国房地产价格上涨幅度。在全国物价水平上涨,房价开始出现拐点的大背景下,乌鲁木齐市房地产的发展呈现自身的规律和特点,此时研究乌鲁木齐市房地产发展问题变的格外重要和紧迫。本文首次运用非均衡理论、观点和方法深入研究乌鲁木齐市房地产市场的运行特点和规律。从这一新的视角出发,以非均衡理论和方法为基础,结合房地产市场供求理论,深入研究了乌鲁木齐市房地产市场非均衡发展的现状、原因和效应,客观的总结了乌鲁木齐市房地产市场需求和供给各自的特点,然后利用非均衡计量经济模型对乌鲁木齐市房地产的供求状况展开实证研究,并以此为根据总结了乌鲁木齐市房地产市场的运行规律,估计乌鲁木齐市房地产市场的非均衡度,最后根据乌鲁木齐市人均GDP、房地产销售额和非均衡度建立VAR模型,研究乌鲁木齐市房地产市场对其经济的影响,论证了房地产市场的发展对城市经济具有正负两个效应。