实践中,民间借贷的活跃,催生了以房抵债协议这种新型担保方式,然而由于自发生成,缺少明确的法律规定,当事人的意思自治往往面临无效的风险。以房抵债经常表现为买卖合同的形式,是否存在真实的买卖行为让人真伪难辨。由于传统担保方式耗费巨大的时间、金钱成本,使得以房抵债更具有广泛适用性,继而在法律空缺地带野蛮生长,这一现象引起了学界和司法实践的关注,但是对以房抵债的性质认识不一、各执己见。本文认为以房抵债的性质是代物清偿预约,是一种非典型的担保形式。本文共分为5个部分,重点部分是关于以房抵债协议的性质认定。第一部分是以房抵债协议概述,介绍了以房抵债协议产生的背景和表现形式,常表现为与买卖合同混同以及单纯的以房抵债协议。随后讲述了以房抵债“房”的范围,重点论述了可以以未取得预售许可的未来房屋和小产权房作为以房抵债的标的。最后,介绍了以房抵债协议的四种分类,包括清偿期届满前订立与清偿期届满后订立的、清偿型与担保型、公开借款合同与隐藏借款合同、经预告登记与未登记的以房抵债协议。第二部分介绍了学界对于以房抵债协议的性质认定的各种观点,包括让与担保说、后让与担保说、抵押权说、代物清偿说、担保约定说、流质契约说。各种观点之间相互辩驳,本文通过归纳、分析以上各种观点,找出其存在的优势及缺陷,为下文引出笔者对以房抵债协议的性质分析奠定基础。第三部分总结了从2011年到2017年关于以房抵债的经典案例和司法解释文件。观察司法实务中对以房抵债协议的论述角度的变化。本文选取的经典案例改变了以往司法实务将以房抵债协议视为流押契约的刻板认识,尝试从债的角度进行有效性说理。第四部分,分别列出关于目前可能导致以房抵债协议无效的各种论断,包括虚伪意思表示、规避流担保禁止性规定、突破物权法定,并一一对其进行反驳。本文认为以房抵债协议的性质是代物清偿预约,是一种债权性质的担保方式,其法律效力取决于登记的效力。代物清偿预约很好的解释了关于以房抵债无效的各种论断,赋予了以房抵债协议合法地位。很多学者采代物清偿说,但其项下又有分歧。本文辨析了附停止条件代物清偿、附停止条件代物清偿预约与代物清偿预约的区别,最后解释以房抵债协议是代物清偿预约的合理性。第五部分,为了使以房抵债协议在实践中更好的发挥担保作用,应当完善相关的配套制度。须完善预告登记制度,包括延长预告登记的存续时限、扩大预告登记的适用范围等,还须借鉴日本假登记担保法的通知程序,以及明确了以房抵债的实行方式包括归属型和处分型两种形式。