本文研究了中国房地产税的优化问题，核心内容是从房地产税法、税收归属、税制要素、税基评估、税收征管五个方面构建科学可行的优化方案。本文研究的房地产税即官方所称“物业税”。房地产税改革是现阶段我国政府财税体制进一步深化改革的重点，也是社会各界广泛关注的焦点。到目前为止，房地产税改革经历了七年的理论讨论和六年的“空转”实践，但由于存在制度上和技术上的障碍，至今仍未能顺利实施。本文认为，要想突破这些制约房地产税改革的“瓶颈”，必须要对房地产税进行系统地优化。　　 通过研究，本文试图解决如下问题：第一，房地产税优化的内涵及理论依据；第二，在我国现实的宏观背景下进行房地产税优化研究的可行性；第三，明确我国房地产税的功能定位和优化标准；第四，多角度、多维度地探讨我国房地产税的优化方案。　　 综合考虑国际国内关于房地产税优化改革的理论讨论与实践经验，本文认为，房地产税优化就是在税收效率、公平、法治原则指导下，在房地产税功能定位和优化标准的界定下对我国现行房地产保有环节与房屋和土地保有相关的房产税和城镇土地使用税（包括相关收费）的整合与优化，以最大限度地建立起符合我国现实的环境条件及人们利益选择的房地产税。对房地产税优化概念的界定构成了本文对我国房地产税进行深入系统研究的逻辑起点，也是本文不同于其他相关研究的重要区别所在。　　 本文综合运用了比较分析法、规范分析与实证分析相结合、经济学研究和法学研究相结合、宏观分析与微观分析相结合等多种研究方法，针对本文试图解决的问题，遵循着“理论构建——可行性分析——优化方案设计”的逻辑思路展开研究。首先，对房地产税优化理论进行了系统地梳理与归总；其次，结合我国现实的宏观背景对房地产税优化进行了可行性分析，并以房地产税优化的基础理论为指导明确了我国房地产税的功能定位、优化标准及其优化思路；最后，在积极借鉴国际房地产税改革优化的成功经验的基础上，力求从多角度、多维度对我国房地产税优化问题进行深入系统地研究。　　 本文研究的重点是房地产税优化方案设计，即第四章——第八章的内容。本着“税收优化首先要优化税法”的逻辑思路，本文逐步深入地从我国房地产税法优化、税收归属优化、税制要素优化、税基评估体系优化以及税收征管优化等方面对我国房地产税优化方案进行了较为全面系统地论证设计，并相应地提出研究结论和操作性强的优化建议。　　 本文共分为八章，内容概述如下：　　 第一章，导论。本章对全文的研究起到了提纲挈领的作用。本章主要介绍了房地产税优化的国内外背景、选题意义；对相关概念进行了科学合理的界定；对国内外的研究现状进行了文献综述；理清了本文的研究思路与运用的主要研究方法；指出了本研究的重点、难点和创新之处。　　 第二章，房地产税基础理论。本章对全文的研究起到了理论铺垫作用。本章夯实了房地产税优化研究的理论基础，为我国房地产税功能定位、优化标准和优化思路的界定提供了理论依据和参考。　　 第三章，房地产税优化可行性研究。本章为全文的研究奠定了坚实的现实基础。本章以新中国成立以来房地产税的历史沿革与现状为出发点，运用理论与实证相结合的研究方法，从房地产税优化的社会基础、经济基础、制度基础、法律基础和客观基础五个方面对我国现阶段房地产税优化问题进行可行性分析与判断。在此基础上，进一步对我国房地产税的功能定位、优化标准和优化思路进行了准确界定。　　 第四章，房地产税法优化研究。本章是整个房地产税优化方案设计研究的基石。针对我国民主法治意识淡薄的客观现实，本章明确提出房地产税法应在遵循税收法律主义原则和权利与义务对等原则的基础上，从立法、执法和司法三方面进行优化设计。　　 第五章，房地产税收归属优化研究。本章体现了房地产税优化研究的重要意图。本章以房地产税收归属的理论与国际实践为出发点，运用经验数据对我国现行房地产税收归属的背景与现状进行深刻地实证剖析，结合房地产税自身具有的天然禀赋，明确指出房地产税适宜成为我国县级政府的主体税种，并对其实现路径提出政策建议。　　 第六章，房地产税制要素优化研究。本章是房地产税优化方案设计的核心与重点。本章主要运用比较分析法，在借鉴国际经验的基础上，针对我国现行房地产税制要素存在的缺陷，结合房地产税的优化标准与优化思路，分别从征税对象、税基、纳税人、税率和税收优惠五方面对我国房地产税制要素进行优化选择与设计。　　 第七章，房地产税基评估优化研究。本章是房地产税优化方案设计的难点所在。本章在对房地产税基评估国际实践的个案分析和综合分析的基础上，结合我国具体国情，明确提出建立健全房地产税基评估体系是我国房地产税基评估优化的核心内容。　　 第八章，房地产税收征管优化研究。本章是房地产税优化方案得以实施的重要保障。特别提出提高房地产税收征管质量和效率是实现房地产税收征管优化的重点。　　 本文的主要观点包括：　　 第一，房地产税优化方案的设计基于房地产税合理的功能定位基础之上，筹资功能是我国房地产税的首要功能，调节功能是辅助功能；第二，我国房地产税优化的衡量标准既是房地产税优化研究的理论指导，也是房地产税优化方案设计的科学参考依据；第三，基于法律视角探讨房地产税优化方案更符合税收的法治原则与法治标准；第四，房地产税具备成为县级政府主体税种的现实基础与增长潜力，其收入应该归属于县级基层政府；第五，房地产税制要素优化应遵循渐进式的优化路径，分阶段、分步骤进行。　　 本文的创新之处在于：　　 第一，以房地产税优化概念的界定作为本研究的逻辑起点，系统地梳理了房地产税优化的基础理论；第二，明确提出我国房地产税优化的衡量标准；第三，基于法律视角深入研究我国房地产税的优化问题，并提出全面系统的房地产税优化方案。