自从2002年被业界称为中国商业地产的发展元年以来，我国的商业地产快速发展已初步进入高回报的成长期。商业地产如火如荼地发展潮流是改革开放以来我国经济高速发展到一定阶段的产物，它代表了人们消费能力、消费观念、消费方式进步的趋向，同时零售业的空前活跃繁荣，为商业地产的发展提供了广阔的市场空间。可以说，我国商业地产已经具备了一定的市场需求基础和投资规模基础。 在商业地产高速发展的过程中，许多房地产开发商由于缺乏必要的经验，普遍沿袭了住宅开发的运作模式，致使我国的商业地产在多年的发展中始终没能实现质的提升。单一、重复的开发模式已经成为制约商业地产进一步发展的瓶颈。 本文从我国现有的商业地产开发模式分析入手，将伙伴关系理论引入商业地产，提出了商业地产开发运营中的伙伴模式这一全新命题，并在分析商业地产价值链和价值创造的核心环节的基础上，将商业地产伙伴关系模式分解为招商伙伴关系模式和融资伙伴关系模式两个子模式，分别分析了这两个子模式的运行过程。最后，从建立风险管理机制和激励机制两方面来对商业地产伙伴关系模式的成功运营提出了一些建议和对策。 本文希望能为我国的商业地产的快速、健康发展提供一种全新的尝试和探索。