房地产业是我国交易活跃,形式多样且收益丰厚的行业,其健康发展还将有助于实体经济和金融市场的发展。近年来,鉴于金融系统性风险和房地产业的过度投资和投机行为,政府及银监会协作收紧了各类房地产融资渠道,银行贷款融资渠道首当其冲,随后,股权融资、债权融资、私募基金融资等也相继被管制。这进一步加剧了房地产市场资金供需的失衡。此时信托融资,尤其是“主动管理类集合资金信托计划”发挥了作用。但基于业务发展时间较短、业务模式同质化程度较高、资金监管措施匮乏、相关法规不完善等,国内的房地产集合资金信托计划在业务开展中还存在许多实践问题,和成熟的房地产信托投资基金(REITs)差距较大,主要受阻点有三项:(1)资本市场不成熟,广大投资者对国内的“类REITs”缺乏认识和信任,导致房地产信托资产证券化的融投资产品上市困难,缺乏流动性和退出渠道;(2)信托公司自身的资产管理能力不足,业务模式单一,风险意识薄弱,过于重视短期收益而忽视了长期的可持续性发展,导致房地产信托集合资金计划在对象甄别、方案设计、资金募集、资金监管、安全退出等环节上问题频现,业务风险较高但效益低下;(3)政策环境的限制,资管新规等一系列政策的出台,标志着“大信托”时代的到来,在政策限制加码和同业竞争加剧的态势下,国内房地产业深陷只“节流”未“开源”的融资困境,而信托行业也需要时间和实践经验发现并解决业务中的问题,通过转型来应对房地产业的资金需求。所以研究房地产集合资金信托计划业务开展中的优势和问题,针对性的进行借鉴和改善,将有助于优化信托业务,强化信托公司的资管能力,提高房地产企业信托融资的效率。本文基于X信托公司为A房地产项目公司融资的案例,运用财务分析法、文献研究法、实地调查法等研究方法,以该信托计划业务流程为基础,通过分析房地产集合资金信托计划融资业务开展前的方案设计和参与主体关系,再通过分析房地产集合资金信托计划开展后的项目建设情况、项目资金监管情况、还款来源状况,融资人及担保人财务能力状况等,研究了房地产集合资金信托计划在对象甄别、资金监管、风险隔离、损益情况和退出途径等方面存在的可借鉴之处及潜在问题。研究发现当前的房地产信托融资业务存在内部信用评级主观化、信托资金监管措施匮乏、业务合规性审查不全面、项目间风险隔离机制缺失、信托资金退出渠道单一等问题,并由此带来受托人管理风险、融资企业财务风险、信托影子银行风险等风险,这均会阻碍我国房地产信托融资业务的发展,同时也不利于房地产企业发展壮大。所以,本文针对性的提出了一些改进的拙见,包含但不仅限于制定信托行业最低评分标准、分级开展信托业务、主动监控信托资金、动态把控还款来源、丰富信托业务的资产端、建立项目间风险隔离机制、创新信托公募融资模式等。希望能通过上述案例研究为信托行业未来的业务创新和行业转型提供一定的实践经验,推动信托行业成为成熟的资产管理行业,进一步强化信托公司业务功能和资管实力,推动中国REITs的发展,也为房地产市场开拓更加安全有效的信托融资渠道。