商品住宅已经成为我国房地产市场的主导力量和居民家庭价值链中最大的消费品和财产，并且商品住宅将是今后我国城镇居民住房消费的主体和住宅模式的发展方向。随着住房体制改革和住宅商品化的开展，商品住宅的原始自然品质与概念系统相结合形成了商品住宅符号体系。预售制度的实施使商品住宅物质性实体暂时缺席，商品住宅符号体系成为意义的载体。为适应当代社会向消费社会的转型，通过对商品住宅符号的运作使商品住宅具有了文本性。商品住宅的文本性表现在商品住宅的基本要素、构成过程和传播方式三个方面。商品住宅符号经过编码与文化意义相联结形成的商品住宅符码是商品住宅文本的基本要素。商品住宅是在社会语境中，依靠互文性的文本结构形成的关系网络，将多个复调式的文本进行叠加而组成的。商品住宅以文本为载体，借助自我的行为在虚拟或真实环境中传播意义，完成交换。商品住宅的文本性体现了消费社会中交换的地位、形式、内容和行为的变化。从生产第一转换为交换第一，交换成为社会再生产的起点；随着商品符号体系的建立，符号交换已经介入了消费社会的交换过程，并成为商品交换的基本组成部分；符号交换的法定化和商品竞争的差异化要求使得意义成为了交换的主要内容；由于意义交换是生产性和不等价的交换，交换的达成需要主体间以语言媒介进行沟通、相互理解、达成一致，消费社会的交换行为实际上是交往行为。本文从商品住宅发展历史和营销、策划个案出发分析当代国内商品住宅文本性形成原因和具体表现，结合马克思的政治经济学、波德里亚的消费社会理论和哈贝马斯的交往行为理论探讨消费社会交换领域的变化，力图揭示商品住宅文本性的巨大社会涵义。