在现代社会中,住宅小区成为城镇人口主要的居住模式。小区呈现出建筑立体化、人口密度大的特点,相邻关系也变得更加复杂,相邻关系诉讼案件的主体和类型也因此呈现出新的特征。因此,本文把研究范围限定在住宅小区这一广泛体现城镇居住特色的框架里,力求使研究内容更具体,更深入,也更有实用价值。文章首先阐述了相邻关系制度的发展概况,认为相邻关系制度古已有之,但到了资本主义时期才逐步发展完善。尤其是西方民法中建筑物相邻关系的逐渐形成和发展充实并拓展了相邻关系的内容和领域。在理解相邻关系的概念时,弄清“相邻”的含义尤为重要。相邻关系不仅仅是不动产之间相邻接或相邻近的关系,现实生活中非毗邻或邻接的不动产之间亦大量发生相邻关系调整的必要性。文章接着明确住宅小区的概念和权属特点。住宅小区相邻关系的调整范围应包括土地相邻关系和建筑物相邻关系。因为一个住宅小区内拥有多种不动产物的复杂性,决定了拥有相邻不动产的所有权主体多元化。因此,在现代法律体系下,通过设立业主公约而明确了区分所有权人之间权利义务关系。论文在分析了大量的实际案例后,认为以往学术界对于相邻关系主体的定义过于狭隘,仅限于具有相邻关系的不动产的所有人和使用人。本文以实际案例作论据,认为不仅包括具有相邻关系的不动产的所有人和物权使用人,还应包括债权使用人(如承租人、借用人等)、对不动产具有实际利用关系的无权利人和自主占有人,以及利用不动产进行收益的其他主体。特别是对小区中的物业管理公司和业主委员会是否具有相邻关系诉讼的主体资格进行了广泛而深入的论证。《物权法》对相邻关系做了比较细致的分类,但随着社会的不断发展和人类生活的不断进步,在住宅小区又表现出一些新的类型特点。表现在以下几个方面:区分所有建筑物相邻关系和空间利用关系已成为相邻诉讼的主要类型;通行、通风、采光仍是相邻诉讼的热点问题;不可量物侵害纠纷在相邻诉讼中的比重不断上升;相邻防险关系依然不可忽视。对于住宅小区中不断涌现的相邻关系案件的新主体和新类型,在法律还无明确条文规定的情况下,法官就需根据相关的法律原则运用自由裁量权去判断是非。《物权法》84条中,对处理相邻关系的基本原则作出了原则规定,但其是否妥当?能否真正体现法律对相邻关系的设立与调整的基本精神,值得讨论。笔者认为在相邻关系的处理问题上还应该体现下列原则:不动产相邻关系权利人必须接受限制原则;实现对体现人格利益的相邻权益的优先保护原则;承认习惯在相邻关系中的调整作用;部分承认约定变更法定相邻关系内容的效力原则。