不动产预告登记制度是我国《物权法》中出现的一项全新的制度。作为物权登记的一种特殊形式,在维护不动产交易秩序,保护债权人利益方面具有重要作用,同时也受到越来越多的人的关注。本文将对该制度的理论问题进行深入研究,并论述其性质及其所具有的效力。同时结合我国预告登记的立法现状,借鉴国外先进立法,进而探讨预告登记制度在我国物权法中的建构。本文共分四个部分。第一部分是预告登记制度的理论研究。包括预告登记制度的历史背景、内容界定、与相关制度的对比及该制度的法律价值与经济价值。预告登记起源于德国中世纪普鲁士法,成型于《德国民法典》。预告登记是当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时,为保全将来不动产物权能够顺利推进为本登记而对以该不动产物权变动为内容的债权请求权而进行的提前登记。相对于本登记,预告登记具有担保性、从属性、优越性、临时性等特征。预告登记较之异议登记,两者在适用情形、保全对象、功能等方面存有差异。比较预告登记与让与禁止,两者均具有保全效果,但让与禁止不具备预告登记的其他法律效力。另外,两者在担保范围、生效条件等方面存有差异。本章最后分析了预告登记制度的法律价值与经济价值,指出该制度是民法对物权保护在债权领域的扩张;而其经济价值在于解决交易双方之间存在的信息不对称问题以及在于保护权利人的同时又防止其滥用权力。第二部分是预告登记制度的比较研究。结合预告登记制度与不动产变动立法模式的关系,运用比较和归纳的分析方法,论述了德国法、瑞士法、日本法及我国台湾地区预告登记制度的立法例。它们都从该项制度的发生,可以进行预告登记的内容,以及预告登记的效力和消灭等方面,对该项制度作出了全面而明确的规定。第三部分是预告登记制度的性质与效力分析。关于预告登记的法律性质,学术界存有较大争议:有债权请求权保全说、物权说、债权物权化说。本文以不动产预告登记权利人对第三人的请求权为视角,论述了预告登记的性质仍是债权性的,其所保障之权利乃“物权化之债权”;对预告登记权利人的请求权基础认定为债权性的,而就其处分保护以及其在破产或强制执行中的效力而言,却具有对物权的特征。预告登记有四大效力:保全权利的效力、保全顺位的效力、破产保护的效力、预警的效力。第四部分是我国预告登记制度的立法建议。通过论述我国地方立法中预告登记制度的实践,以及我国《物权法》关于预告登记制度的规定,可以发现我国《物权法》规定的预告登记制度总体而言具有进步性,但也有不完善之处。结合我国现行立法模式,可以对其进行修正,比如应当扩大预告登记的适用范围;对预告登记发生条件的规定进行明确;完善对预告登记效力的规定,补充规定顺位保护效力、破产保护效力及预警效力;对预告登记行使的程序保障进行规制;明确预告登记的申请审查形式;规定预告登记的转让并补充规定预告登记消灭的原因。