不动产事实物权与法律物权相对,是一种未经登记确认但确有保护必要的权利状态。虽然理论界对不动产事实物权理论始终存疑,争议颇大,但现有的司法解释已经开始突破“登记确权”的唯一性,有条件地承认不动产事实物权。对145份司法判决书的实证研究表明,不动产事实物权理论已在实务界得到广泛应用,实务界对不动产事实物权的认可度高达64.14%。其中,对法定型不动产事实物权的认可度最高,约定型不动产事实物权次之,转让型不动产事实物权和家庭关系型不动产事实物权认可度较低,但仍超过了60%。抛开了登记对权利归属的确认作用,法官将确权的目光投向了出资、占有、协议约定、不动产产权证书的持有等事实要素上。在不同类型的不动产事实物权案件中,这些要素以不同的方式进行排列组合,构成了不同类型不动产事实物权的成立要件。满足了这些成立要件的不动产事实物权具有支配性,本质上是一种物权而非债权。不动产事实物权的法律效力本质上是一种物权效力,但与经登记确认的一般不动产物权效力之间存在差别。在登记权利人与事实物权人之间,不动产事实物权的法律效力同一般物权的法律效力一般无二。在存在第三人的情况下,不动产事实物权仅对普通债权第三人产生积极对抗力,对善意交易人无对抗力,对除此之外的其他第三人产生消极对抗力。在判断善意交易人是否为“善意”时,不仅要考虑登记状况,更要考虑交易人在进行不动产交易时的主观心态。若交易人明知登记状况与事实不符,或对房屋占有人非为交易方的事实置之不理,那么应当认定交易人不是善意的,不动产事实物权对其可以产生积极的对抗作用。