现代地役权制度起源于古罗马，是最古老的用益物权制度。由于它在提高不动产利用效益方面具有独特的价值，因而相继为大陆法系和英美法系国家所继承，地役权制度在上千年中历经数次兴衰，至今仍然能够在各国法律中占有一席之地，并在经济社会变迁中不断丰富和发展新的内容，是与其具有独特的权利架构和制度安排分不开的。地役权可以满足民众利用他人不动产以提高自身不动产的效益的需求，这是其最基本的功能，在现代社会中，地役权在商业竞争领域发挥重要功能，满足市场主体在市场竞争中的特殊需求。和传统地役权一脉相承的公共地役权制度在生态环境保护、粮食安全、街区制改革、创造良好的生态环境等方面发挥积极作用并提供物权形式的支持。第一章，现代地役权的历史渊源。地役权起源于罗马法，地役权制度在罗马法时代已有相当的发展。其独特的价值和功能来源于其独特的权利架构，即地役权的本质在于对两宗不动产利用关系所作的调整，从立法技术构造来看，地役权这种用益物权的独特之处在于其从属性与不可分性之特性，在大陆法上被称为主体属物，在英美法上则被称为随地而动，这样的制度安排使得大量役权在经济上会有正外部性，不但对需役地供役地所有权人有效果，而且对其利益在协议中未得到代表的第三方也有效果。近代民法在地役权主体、客体范围、权利义务内容的意定性、永久性等方面沿袭了罗马法的有关规定，并有了一定的发展。　　第一章，现代地役权的历史渊源。地役权起源于罗马法，地役权制度在罗马法时代已有相当的发展。其独特的价值和功能来源于其独特的权利架构，即地役权的本质在于对两宗不动产利用关系所作的调整，从立法技术构造来看，地役权这种用益物权的独特之处在于其从属性与不可分性之特性，在大陆法上被称为主体属物，在英美法上则被称为随地而动，这样的制度安排使得大量役权在经济上会有正外部性，不但对需役地供役地所有权人有效果，而且对其利益在协议中未得到代表的第三方也有效果。近代民法在地役权主体、客体范围、权利义务内容的意定性、永久性等方面沿袭了罗马法的有关规定，并有了一定的发展。　　第二章，现代地役权的制度转型。随着经济社会的快速发展和城市化的兴起，现代民法对传统地役权基本构造在多个方面进行了突破和变革，呈现出一个动态的过程。在主体方面，地役权的主体范围呈不断扩张之势：从所有权人扩张至用益物权人，甚至扩展至不动产的债权性利用人；从两个不动产权利人演变至同一个不动产权利人，在集合地役权法律关系中还存在着供、需役地人互为供役和需役的情况。客体方面，地役权客体范围日益宽泛，疆域不断得到拓展，不但土地和建筑物成为地役权的客体，随着海域在现代生活中的重要性增加，这种蓝色国土也被纳入地役权的视野。资源的日益稀缺导致人们对土地的利用逐渐走向立体式，空间地役权得到了发展。地役权的内容方面，各国立法一般把“役“概括为“便利”，或者是负担，其实质是提高不动产的利用效益的不同表达。现代社会更加重视精神上的满足享受的情况下，“役”的内容出现了从物质利益到精神利益的发展趋势，但由此引发了学者的争议，地役权构成中到底是需役地的利益还是需役地人的利益，这种争议不但影响了司法实务，还对立法产生了影响。　　第三章，现代地役权的功能拓展。在长期的发展过程中，地役权发挥的社会功能大致可以概括为以下方面:增进物尽其用的经济效用，使物的利用关系物权化，巩固当事人之间的法律关系，以对抗第三人，有利于减少交易成本及鼓励交易。尽管规划与用途管制极大地压缩了地役权的生存空间，但是由于规划的不确定性，通过地役权的适用，就可以起到弥补土地规划不足的作用。地役权的功能还在于对城镇规划及出现偏差事后补救方面有所作为。尽管国家规划与用途管制对地役权产生了挤压效应，但地役权反过来对行政管制产生的后遗症进行弥补，对公私利益进行调和，提高行政执行效率，降低行政执行成本。从美国保护地役权的实施效果来看，保护地役权在环境保护、历史古迹保护和农业保护诸多方面展现了强大的功能。　　第四章，现代地役权的理念扩张。地役权功能在现代社会的越界特征非常明显，不但在适用领域上而且在不同法系中：适用地域从欧洲大陆到英伦诸岛，从南北美洲到亚非各国；适用的法系从大陆法系到英美法系，适用法域从民法到公法、环境与资源法、不正当竞争法都可看到地役权的身影。它不仅仅是民法上的范畴，而是成为一项指导法律制定（立法）、法律适用（司法）乃至法律体系的法律理念，而资源稀缺性形成的物尽其用、地尽其利、提高效益价值观正是地役权的特质。它独有的权利架构——两个客体之间互动关系的制度安排——对类似社会关系规制的同构性使其成为法技术的范式和模板，而其价值理念正是法规范和法技术的基础。不同的学者对地役权发展的理念可以作出不同的解读，因为地役权本身的发展是多样化的。从传统地役权发展到公共地役权，其中的灵魂可以从合作理念进行解读。合作的前提是双方互相尊重对方的法律地位和私权，合作需要建立沟通机制、激励机制，合作的目的是利益共享、实现双嬴，这些在地役权中都可以找到制度原型。正是这种理念使地役权从传统地役权走向公共地役权，在更广泛的领域中发挥功能。　　第五章，我国地役权的发展展望。在传统地役权方面，我国应当着力构建不动产役权。在公共地役权方面，虽然我国法律没有明确规定公共地役权，但规定地役权存在必要性和可行性。现实中因为公共利益的实现而使公私利益发生冲突的例子不胜枚举，迫切需要我们对传统单一的行政强制模式进行反思，引入公共地役权具有平衡公私利益、转变政府职能、减少公私对抗等作用。地役权在现代发展中逐步成为一种思考问题和解决问题的工具，一种法技术和一种范式。美国的土地发展权转移制度就蕴含了地役权的逻辑，我国的城乡建设用地增减挂钩、地票交易、排污权交易、容积率交易等都可以寻找到地役权的逻辑，运用地役权逻辑可以完善我国现行制度中的问题，并能发现很多问题的解决方案。