个人住房消费贷款市场风险是一种宏观的、系统性的风险,主要通过信用风险表现出来,其影响是全面而集中的,银行以通常的信用风险防范机制无法加以控制和应付。 个人住房消费贷款市场风险直接来自于房地产市场和金融市场。在抵押房物的市场价值低于贷款的市场价值,即LTV大于1和违约交易成本时,如果借款人违约,银行即使处置抵押房屋也会受到损失。 影响LTV大小的一个因素是市场房价的变动。由于我国实行国有土地有偿和有限期使用的制度,假设建筑物的使用年限和土地使用权年限一致,在土地使用权年限内,房产的价值趋向于零。通过实证分析可以得出,针对房价下跌的风险,通过降低贷款比例,银行遭到违约或理性违约损失的风险期限均有缩短。 固定利率的住房消费贷款在市场利率下降的情况下,其市场价值上升,既可能因LTV上升到一定程度而使借款人通过拒绝还款违约,还可能因为贷款的市场价值高于帐面价值,促使借款人提前还贷,重新融资。当市场利率提高时,固定利率贷款必须按原定利率执行,而融资成本却必然上升,使收益减小,甚至可能出现利率倒挂,使银行损失惨重。 可调整利率的住房消费贷款,随着利率的上升,借款人月还款额有所增加,而收入并不一定同步增加,导致还款负担加重,可能无力负担而被迫违约。 市场风险防范从减少其发生和减轻其后果两方面入手,双管齐下。防范的一般对策主要包括:区分市场风险敏感性和非敏感性借款人,提出不同的贷款条件;控制合理的贷款比例及偿还收入比,加大应对市场风险影响的缓冲余地;建立个人信用制度,提高违约成本,减少主动违约;规定提前还贷违约金,限制提前还贷;加强对利率风险的预测和防范,不仅要掌握防范利率风险的一般常规措施,还要针对住房消费贷款的特点,根据利率波动(特别是利率上涨)对住房消费贷款的影响,在住房消费贷款的管理中及早采取应对措施;推进住房消费贷款的证券化,实现风险的分散。 政府为此可采取的措施包括:提高中低收入居民的收入及贷款购房的负担能力,增强对市场风险的抵抗能力;建立房地产市场及住房消费贷款风险监测的专门机构,针对房地产市场容易波动以及受市场预期影响大的特点,及时公布预警,通过预警进行调控,并发布指导性意见,指导金融机构提前采取必要的措施;监控和限制投机这一导致房地产市场波动的重要因素;建立风险救助体系。使用适合中国国情保险和担保水分散住房消费贷款的风险。