我国一、二线城市房价居高不下,流动性人口高企催生了旺盛的住房租赁需求,城市化进程的持续推进和消费结构升级激发了人们对高品质房屋租赁的需求。为了促进我国住房租赁市场的规范化发展,从2015年开始我国政府相继颁布了多主体供应、租购并举等有关政策。长租公寓企业是为承租人提供长期的公寓住宅出租服务的企业。长租公寓企业能提供精细化的管理、标准化的服务,能有效地满足消费者对租赁住房的高质量需求,因而具有很好的发展前景。但是我国长租公寓行业整体仍处于粗放式发展阶段,企业盲目追求规模的扩张,不注重物业资产的价值挖掘,同时整个行业存在着投资回收期长、融资成本高、融资渠道窄和资本退出困难等问题。房地产投资信托基金(简称REITs)为长租公寓企业提供长期稳定的资本支持,使企业在规模化扩张的过程中更加重视物业资产的运营和价值挖掘,实现轻资产运营。因此,REITs是促进长租公寓行业健康发展的必然手段。本文主要运用规范分析法、案例分析法和对比分析法,对REITs在长租公寓企业中的应用进行了系统性的研究。全文主要分四部分进行论证,第一部分介绍了REITs和长租公寓企业的内涵,分析了我国长租公寓REITs的原理和结构流程,同时分析了我国发展长租公寓REITs的意义;第二部分针对长租公寓REITs进行了现实性分析,从我国租赁市场空间和长租公寓企业存在的问题出发,分析了我国发展长租公寓REITs的必要性,从我国的政策环境和业界发展状况出发,分析了我国发展长租公寓REITs的可行性;第三部分选取新派公寓REITs为研究对象,对新派公寓REITs的发行背景及基本内容做了详细介绍;第四部分对新派公寓REITs进行了深入的分析,并与“旭辉领寓REITs”、“保利地产REITs”进行了较为深入的对比分析,总结各个产品的经验和不足之处。通过分析发现,新派公寓REITs脱离了主体信用,充分发挥了其标的资产的优良基因,是一款真正意义上的权益型长租公寓REITs产品,非常接近标准化的REITs,但是其未采用储架发行机制。保利地产REITs和旭辉领寓REITs均采取了储架发行机制,但是都存在标的资产不够成熟、依赖主体信用的问题。两者不同之处在于,旭辉领寓REITs的权益属性较为明显,而保利地产REITs完全是一款债权融资产品,和标准化REITs相比差距较大。同时,三款产品均证明了REITs能够拓宽企业的融资渠道和资本退出渠道,助力企业实现轻资产运营。最后,为促进我国长租公寓REITs的健康发展,本文结合案例研究结果,针对性地提出了相关建议:(1)长租公寓企业在运营过程中,应重视提高自身的运营管理能力,充分挖掘物业资产的价值;(2)政府应尽快制定针对REITs的法律法规,以便于参与者操作,同时给予REITs产品税收优惠政策,来简化我国REITs产品的结构设计;(3)政府应严格监管REITs所募集资金的用途,防止REITs成为地方政府或地产企业加杠杆的工具,造成实体经济的波动。