随着改革、开放的不断深入，我国的房地产业发生了巨大变化，城市物业管理应运而生，并逐步成为国民经济中的一个颇具发展前景的新兴行业。但是在我国，城市物业管理的概念与定义在引进之初，就偏离了城市物业管理行业的发展方向，错误地认为城市物业管理是因物业公司的产生而产生。实际上，城市物业管理是产权私有化的结果，是建筑物区分所有人，并使其房地产保值、增值的需要；城市物业管理不是因为第一家城市物业管理企业的产生而产生，也不会因为城市物业管理企业的消亡而消亡。同时，由于人们在研究城市物业管理时，着重研究的是城市物业管理企业及其行为，而忽视了对城市物业管理中其他组织及其行为的研究。因此，在管理学上必须从组织的角度、从体系的视角出发，全面研究各城市物业管理组织及其行为。 本文根据在城市物业管理活动中社会功能的不同，将城市物业管理组织划分为城市物业管理企业组织、城市物业管理行业自律组织、城市物业管理业主自治组织、城市物业管理政府管理组织和城市物业管理法律组织。在此基础上，本文立足于城市物业管理组织体系的研究，运用物业管理相关理论学说，研究城市物业管理企业组织、行业自律组织、小区业主自治组织、政府管理组织、法律组织，并对城市物业管理组织体系进行实证研究和评价，提出政策建议。 论文共分九章。 第1章是绪论。阐述了论文研究的背景、目的和意义；对国内外有关城市物业管理的研究现状进行了综述；提出了论文研究的基本思路、主要内容和研究框架；阐述了论文研究的重点、难点、创新之处及采取的研究方法。 第2章是城市物业管理的相关理论。分别阐述了管理学理论、物权理论、委托代理理论等与城市物业管理相关的理论及在城市物业管理中的应用。 第3章主要介绍了国内外城市物业管理现状及问题。首先介绍了美国、新加坡、香港和我国大陆地区的城市物业管理状况。接着阐述了城市物业管理的内涵，描述了城市物业管理组织体系。在此基础上，分析了我国城市物业管理存在的行业性问题、行业自律问题、小区业主自治面临的问题、政府对物业管理进行行政管理中的问题以及我国城市物业管理法律问题等。 第4章研究城市物业管理企业组织。讨论了城市物业管理企业的设立，从宏观环境、行业竞争力等方面分析了我国城市物业管理企业的发展环境，指出了城市物业管理的发展趋势。