随着我国资本市场和房地产市场的发展,中国房地产市场正由开发主导向金融投资主导转变,房地产资产越来越受到保险、证券等机构投资者的青睐,对房地产投资组合管理的应用研究就显得越来越迫切。然而国内关于投资组合的理论或实证研究主要集中在证券市场领域,很少研究作为重要投资工具的房地产在纳入投资组合后对投资风险和效益的影响,房地产领域内部的组合投资研究就更少,很难满足投资者分散投资风险、增加投资收益的需要。本文即是着眼于如何构造房地产资产内部的投资组合,实现房地产投资的风险分散的需求,从分散化的组合策略角度对构造房地产内部组合在风险分散、CV效用增强方面的绩效进行了实证研究。首先,本文从传统投资组合理论和现代投资组合理论的介绍开始,重点讨论了现代投资组合理论的基础假设和基本模型。在研究组合投资的分散化效果的基础上,定义了房地产投资组合的概念,分析和研究了房地产分散化投资的三种分散化组合策略和房地产投资组合的应用领域。从效用的定义出发,引入CV效用函数,并在均值方差模型的基础上提出了基于CV效用最大的投资组合选择模型。其次,通过美国和中国房地产内部基于三种组合策略的投资组合的绩效研究,进一步验证了投资组合在风险分散和效用增强方面的功能。实证研究的结论表明:地缘分散化组合是在中国和美国房地产市场都非常有效的组合策略;美国的业态分散化组合方式的绩效强于地缘分散化组合,而国内的业态分散化组合方式的绩效有限;来自美国的实证结果表明基于资产持有时间差异的策略分散化组合在风险分散、效用增强方面的作用很小,而上海住宅和写字楼的策略分散化组合则可以显著性地降低投资风险、增强投资的CV效用。同时,实证研究也表明:从相对单资产的增幅来看,简单等权重投资组合和优化投资组合在风险分散和CV效用增强方面的绩效相当,选用简单等权重投资组合已经相当有效。最后,从现实的投资实践角度,本文提出了基于分散化组合策略的投资组合决策思路,并对投资者构建和管理投资组合提出了一些建议。