当前我国房地产行业进入到新的发展阶段,房地产的健康发展关乎经济增长和社会稳定,因此对房地产市场进行系统分析和宏观调控十分必要。房地产投资效率是衡量房地产市场发展的关键性指标,投资效率高、资源分配合理将有利于市场的高效稳定发展,反之将对国民经济产生负面影响。辽宁省房地产业虽然起步较晚,但是由于经济发展速度减缓、房地产投资缺乏合理规划、开发量过于集中等原因,辽宁省房地产投资出现区域性和结构性过剩、供给需求结构不均衡以及投入产出效率低等问题。因此对辽宁省房地产的投资效率进行分析,在供给侧改革的背景下有针对性地对各个城市提出提高房地产投资效率的对策建议,对促进房地产市场健康发展具有重要意义。首先,本文依据国内外现有的研究成果,结合房地产投资的概念及特点,总结影响房地产投资效率的因素,为制定评价指标和提出对策建议提供依据。其次,运用区位商法测算辽宁省房地产业在全国的发展水平,以及从区域性结构过剩、供给结构不均衡以及投资效率偏低三方面来体现辽宁省房地产投资存在的问题。再次,构建SBM超效率DEA模型和Malmquist指数模型,分别从静态和动态两个方面评价辽宁省与其他省份相比较的投资效率水平以及辽宁省14个地级市的投资效率情况,并进行评价结果分析。最后,针对前文测算结果产生的结论,通过构建不同投资效率种类的矩阵提出分类建议,并结合影响因素有针对性地提出提高辽宁省各城市房地产投资效率的对策建议。结论表明:从静态分析角度来看,第一,与其他省份相比,2012-2016年间辽宁省房地产投资效率值不断下降,房地产投资存在着较为严重的问题,需要从供给端进行调控来提高辽宁省房地产投资效率;第二,在投资规模效率方面,辽宁省房地产的整体投资并未达到最佳的规模状态,14个地级市的规模效率值普遍不高,在与管理进步、技术创新相适应的前提下,阜新、葫芦岛和辽阳可以适当加大投资规模,沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、盘锦、铁岭7个城市则应控制房地产投资规模和项目数量,注重现有规模的投入转化为产出的有效性;第三,在纯技术效率方面,丹东、鞍山、锦州等城市能否实现技术进步与创新成为制约当地房地产投资综合技术效率提升的关键因素;第四,在各项指标的投入方面,鞍山、抚顺、丹东和锦州存在较严重的资金、土地、劳动力投入过量情况,政府应加强投资引导,帮助企业合理控制投资规模,避免资源浪费。从动态分析角度来看,辽宁省房地产投资效率受技术进步或衰退的影响明显,各地应该着力引进房地产先进技术,降低成本,提高投入产出比。