房地产证券化将是解决我国房地产融资瓶颈问题的必然趋势。借鉴国际经验探索中 国房地产证券化模式是我国房地产金融面临的重要课题。本文试图就中国房地产证券化的 可行性及其模式进行探讨。 本文共分六个部分： 第一部分论述房地产证券化的功能及作用。房地产证券化通过吸纳大众资本而具有 使存量资产流动化，投资风险分散化以及实现杠杆融资效应等功能。 第二部分对房地产证券化的收益与风险进行了分析。发行人可以实现低成本融资扩 张，并收取后续服务费；但面临资本风险，收益风险，市场利率等风险。投资人将得到高 于银行长期存款利率的投资收益；但专临更多的风险，如预付风险、欺诈风险、法律风险、 信用风险、不可抗力风险等。 第三部分探讨了房地产证券化的条件。纵观美国、日本、加拿大、英国等房地产证 券化历程，房地产证券化必须具备一定的经济、制度、技术、组织等主客观条件。 第四部分对中国推行房地产证券化的可行性进行了分析。中国房地产证券化的有利 条件有：国际上房地产证券化的成功经验，国内巨大的房地产市场及其强劲的发展势头， 房地产金融市场的快速发展，逐步成熟的国际标准的证券市场，较为完善的国内金融组织 体系，进步中的高科技产业所能提供的技术支持，日益健全的法制环境以及庞大的房地产 证券需求群体等。 制约中国房地产证券化的因素有：产权制度的多元化、多重性；有关房地产证券化 的法规空白，如没有信托法，信托业法，房地产抵押贷款管理规范等；房地产市场的过度 投机，证券市场的容量较小及机构投资人的缺乏；房地产金融一级市场总体规模发育不够、 银行借贷造成的贷款资金“滞销”及历史遗留的房地产开发贷款拖欠等因素；信用体制的 不健全；尚未形成成熟的房地产证券化具体技术等。 总体说，我国推行房地产证券化的总体条件已经基本具备，但有待进一步完善。随 着我国市场经济体制改革的不断深入，实施房地产的证券化条件将日益成熟。 第五部分为发达国家房地产证券化模式与借鉴。纵观美国、加拿大、英国、法国等 国房地产证券化的经验，可以得出如下启示：政府在发展住房金融二级市场中均起到了重 要作用，它通过在立法和机构组建方面给予一定的支持，既解决了市场不能解决的问题， 又为商业金融机构创造了发展条件；各国既重视政府的作用，又不忽视商业金融机构的作 用，即使是政府性公司，在操作上也是市场化的；各国参与抵押贷款证券化的机构都有多 家，在互相竞争中促进金融产品质量的提高、价格的下降。 第六部分为中国房地产证券化模式探索。中国房地产证券化目前可采取如下四种模式： l、）B地产投资基金。房地产投资基金应是我国房地产证券化的良好模式。我国房地产投资基金模式主要可借鉴美国的房地产投资信托的某些做法，再结合当地经济发展与开发特点来设计、推出。一般我国的基金形式多为契约型，发起人是按国家有关规定成立的证券公司、信托投资公司或基金管理公司，基金管理人多是由发起人共同出资组建的专门的基金管理公司；托管人由商业银行担任。我国的出地产投资基金模式人致结构为； I干＿抵押型 厂二了二二71＿＿厂二7二7下一二7一1＿J卜一权益型 出 11 购 l——混合RI 2、居地产股票；在国民经济整体好转，股市稳健发展之际，放松作为国民经济支柱产业的房地产企业股票上市的管理，加速房地产股票的发展，仍是我国房地产证券化优先考虑的模式之一。 3、房地产共有持分产权信托。也是适亡我国商用房地产证券化的可选模式之一。它是将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以 换取受益凭证。其模式框架为： 出传或预售细分产权③ 4、房地产抵押贷款证券化。出地产抵押贷款的证券化实质卜走把房地产抵押贷款合 2 同进行技术处理后分卜场上出售。我国出地产抵押贷款证券化的主导模式应为；