商业地产开发过程中存在很多的不确定性,如何在不确定的市场环境下进行准确的投资决策,是商业地产开发商普遍关心的问题。传统的商业地产投资决策方法往往不能很好地处理商业地产投资的不可逆性、不确定性和灵活性,因而常常导致决策错误。而实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,在国外已经开始应用于房地产开发决策的相关研究中,并已成为房地产投资决策理论研究的前沿领域。本论文在现有相关研究成果的基础上,结合商业地产开发决策的特点,深入研究了基于实物期权的商业地产开发决策问题。论文首先对商业地产投资决策方法进行综述和总结,指出了传统投资决策方法的局限和不足,在此基础上对现代投资决策理论的最新发展进行了系统的阐述。其次对商业地产投资决策的实物期权特性进行分析,研究了商业地产项目的开发流程和特性,认为影响商业地产投资决策的主要因素有项目投资的不可逆性、外部环境的不确定性和决策的灵活性。开发商为了获得开发项目投资的成功,通常将不可逆性、不确定性和灵活性纳入同一分析框架来进行项目投资决策。由于实物期权方法可以很好地解决不确定性、不可逆性和灵活性,因而商业地产投资决策具有实物期权特性,同时从确定要解决的问题、分析不确定性的来源、鉴别关键的不确定性因素、识别实物期权类型、构建期权定价模型、计算项目价值、检查计算结果和重新设计八个方面,构建了商业地产投资决策的实物期权分析框架,得出商业地产开发项目中通常存在推迟期权、扩张期权、收缩期权、转换期权、放弃期权等期权类型,说明商业地产开发项目中具有管理和经营柔性,而这种柔性赋予了商业地产开发项目实物期权的特性。第三对商业地产投资决策实物期权模型构建及实证进行了研究,得出考虑了期权价值在内的项目价值往往大于传统评价方法计算出的项目的价值。并对项目期权价值进行敏感性分析,得出看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。本文的研究,对商业地产项目的投资决策分析具有重要的理论意义和实际价值。