经过二十多年的改革开放,房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点,它的稳定和发展对整个国民经济的健康发展具有至关重要的作用。但目前,房地产业仍处于起步阶段,资金融通过分依赖银行贷款,随着央行121文件的出台,以及后来央行一系列收紧房地产信贷政策的出台,使得房地产开发企业传统银行融资渠道受到了阻碍,房地产业面临融资的瓶颈,严峻的形势迫使房地产企业寻求新的融资方式。如何解决这一问题,多元化房地产的融资渠道,完善我国的房地产金融市场是本文探索的主题。近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托(REITs)是在交易所上市专门从事房地产经营和管理活动的投资信托公司或集合投资计划。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道,而且为投资者提供了具有稳定收入,风险较低的投资产品。本文从房地产投资信托的概念入手,分析了REITs与其他投资方式相比具有的优势。由于REITs具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点,在全球房地产融资领域得到迅猛发展。REITs在美国经过40多年的发展,已经比较成熟,有许多成功的运作经验值得我们借鉴。源于美国的REITs工具不仅在美国发展成熟,而且其理念迅速在世界范围内传播和本土化。自从2001年以来,亚洲国家正在积极的引进REITs,其中日本、韩国和新加坡已经相继推出具有本国特色的REITs。至此,亚洲已成为全球增长最快的REITs市场。结合国际上REITs的发展经验和启示,我们发现,目前我国的房地产信托业的现状还存在着很多问题。中国信托业自1979年恢复,经过第五次清理整顿后,信托回归“受人之托、代人理财”的本位业务开始不久,信托投资公司业务的开展也是边走边摸索,造成目前我国房地产信托产品带有一定的盲目性。并且与国外真正意义上的REITs相比较,还存在很大差距:现已推出的房地产信托产品大多是固定收益类产品,有到期日和预期收益率,其本质上是类似债权类产品,所推出的项目属于信贷融资,且不能在交易所流通,在产品的招募、信托合同的签订、信息的披露等方面仍不统一,监管制度要么缺乏统一的规定,要么非常模糊,各个公司实施也不相统一。因此,REITs是我国房地产信托发展的最终趋势。REITs通过募集社会闲散资金投资房地产业,既可以拓宽融资渠道,促进房地产金融发展和创新,降低银行风险,又能拓宽大众的投资渠道,使投资人以小规模资金获取房地产大规模投资的高收益,代表了我国房地产业持续健康发展的必然趋势,基本上可以实现投资者、开发商、金融机构的多赢局面,是一种在开创我国房地产业与金融业以崭新模式相结合方面具有进步意义的创新品种,其价值值得肯定。因此,目前在我国大力发展REITs正逢其时。同时,我国近年来良好的经济发展环境下的房地产和金融市场的稳定发展为现阶段我国发展REITs,提供了良好的外部条件。REITs发展所需的投资主体已逐步形成;REITs发展所需的资金充裕;信托业的发展为REITs创造了必要的条件;相关法律的逐步完善为REITs创造了必要条件,等等。可见从我国现状来看,我们在供求主体、经济、产业、法律和政策等方面已经具备了一定的可行性基础。那么,现有房地产信托业务如何转变为REITs?采用哪种模式?具体怎样实施?这将是论文的一个重心所在。纵观国际上REITs的设立和发展,其运作模式可以分为投资公司模式、产业基金模式和信托计划模式。在我国所考虑的这三种路径中,信托计划最符合REITs产品要求的组织结构,也是最简便的方式。信托型依据《信托法》规定的信托契约建立、运作;公司型依据《公司法》成立,具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称,股东权益难以得到保护,双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;封闭式产业基金由于缺乏有关产业基金的法律和法规,在实施中的难度较大;信托型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得到法律保护,这符合REITs风险低的特点,此外信托型只需纳税一次,可提高基金收益。相比较而言,采用信托计划模式在我国的可行性更强。通过协调好证监会、银监会、税务部门等部委的关系,即可将现在信托机构发售的房地产信托计划改造成国际通行的REITs,并在交易所上市流通,信托投资公司充当基金管理人,利用信托资金从事房地产的开发、投资和物业管理,从而形成既合乎国际惯例又合乎中国国情的REITs。因此,在目前的背景下,信托计划模式需要突破的法律限制较小,是一条发展房地产投资信托最简单易行的路径。与美国的REITs相比,目前亚洲国家和地区推出的REITs并不非常成熟,这很大程度上是由各国的外部环境(特别是金融市场的成熟程度)所决定的。中国目前推出美国式的REITs还面临的不少的障碍。因此首先需要进行相关的制度建设。第一,要制定REITs专项法,并完善《信托法》、《证券法》、《投资基金法》等与REITs相关的其他法律。REITs孕育于成熟的市场经济体制,只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规,才能确保这一金融工具的顺畅运行。目前,我国市场经济发展还不成熟,特别是金融市场发展程度还不高,发展REITs更多的应该从法律的层面上加以考虑,这也是该制度能否被成功引进的关键环节。第二,设计合理的REITs税收制度。我国政府应采取积极扶持的措施,对REITs给予某些税收优惠支持,以鼓励其发展。只有宽松有利的政策和严格约束的法规双管齐下,才能将REITs纳入一个健康快速的发展轨道中来。第三,出台相关的财务会计制度。由于REITs既是一种新兴的创新产品,又具有表外业务的特征,因此,应该在经营机构中进行单独的会计核算。为此,监管机构有必要加快与财政部门的合作和沟通,促进REITs产品财务会计制度的出台,使REITs的运作具备必要的现实制度保障。第四,建立发达的房地产信托产品的二级市场。我国可以调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。第五,完善信息披露制度。完善的信息披露制度是金融中介存在与发展的关键。并且从海外基金市场发展来看,信息越公开,基金市场就越发达。因此,要尽可能使各类相关信息(包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息)及时、准确地传递给信息需求者,促使大家在信息公开情况下,从事REITs的运作,促进我国REITs的顺利发展。其次,加快培育市场参与主体。加快培育成熟的市场参与主体是REITs发展的原动力。保险基金、养老基金等机构投资者,资金量大而且信息灵通,投资技术高,能够为房地产投资信托提供稳定的资金,他们是REITs需要非常重视的客户发展对象。另一方面,普通投资者积少成多,对于保证交易市场的活跃也具有重要意义。再者,加强对信托投资公司的监管。监管机构应该加强对信托投资公司的监管和引导,尽快壮大信托投资公司的实力,扩大信托投资公司的影响,提高信托投资公司的声望,使投资者认识和了解信托投资公司进而了解信托产品,为REITs产品的推出做好准备。最后,培养REITs的专业人才。房地产投资信托的管理需要具有房地产业与金融业的双重知识与经验的复合型人才。要推出REITs产品并很好的管理募集的资金,需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作和相关法律法规的复合型管理人才队伍。与此同时,积极促进与REITs相关的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设,以更好地为REITs服务,促进REITs的健康发展。本文的主要特点在于:1、总结了美国发展REITs的成功经验和对我国的启示,分析了美国和亚洲两种REITs的运营模式的不同之处。2、对REITs和我国现阶段的房地产信托业务进行了比较分析。3、结合我国实际,对我国发展REITs的路径进行了探讨,主要从制度建设等方面,提出了相关的政策建议。