城市综合体是不同的功能区进行组合,通过形式、功能多样的建筑体来完成。城市综合体作为一个城市的地标建筑,具有公众生活参与和融合度,开发项目方式相对灵活的特点,如今已成为项目开发商、消费者关注的重点对象。回顾国内众多城市综合体开发案例,可以发现相当多项目在前期经营、运行良好的情况下,由于项目管理者盲目的追求利益最大化,忽略了项目长期营销的规划,尤其是在项目中后期的招商运营环节,由于前期取得了良好效果,中后期没有跟随时代变化及时调整,导致客流量减少,最终项目失败。因此,探讨如何进行精确定位和调整与完善营销策略很有必要。北京中粮祥云小镇项目是由国有企业中粮置地负责开发的综合体项目,用于创业办公及商业中心,项目目前整体运营良好,已成为当地具有区域影响力的商业中心。本文在梳理国内外城市综合体发展相关研究成果的基础上,对中粮祥云小镇前期营销策略和营销效果进行总结和分析,结合SWOT、STP等成熟理论,明确中粮祥云小镇当前的优势和劣势、消费者特点及定位,寻找适合中粮祥云小镇中后期发展的营销策略,为中粮祥云小镇及同类型的城市综合体营销提供借鉴。通过分析,本文得出的主要结论有:(1)在城市综合体租售价格的制定上要将物业相互依存的特点以及产品本身所具有的使用功能纳入考虑范围内。同时要大幅度提升商业服务、物业服务水平等,以此给企业带来更多的效益。(2)城市综合体的推广营销要引入精细化管理的思想。城市综合体的客户受众较小,在推广方式上注意结合线上活动,与传统媒体如电视、报纸等方面开展宣传活动。开发商要通过调研等方式研究并挖掘潜在的商业客户,并根据不同类型客户的特点实行有针对性的营销。(3)积极拥抱“互联网+”。城市综合体在营销宣传方面要积极与网络接轨,一方面可以提升自身影响力,另一方面也会拉近与消费者的距离,打造品牌效应。