伴随着国民经济的突飞猛进,我国的房地产市场出现了迅速扩张的趋势,尤其是在1998年住房体制改革之后,房地产业迎来了黄金发展期,人们争相购买或投资于商品房,房地产市场出现量价齐升的局面。我国房地产市场进入其他发达国家都经历过的黄金发展时期,房地产业也成为助推国民经济增长的重要产业,但是市场繁荣的同时又伴随着发展过快、市场泡沫等问题。为了防止房地产市场泡沫的扩大,国家出台了一系列的政策,如部分地区试征房产税、加强对房地产开发企业购地和融资的监管等。从政府的调查报告来看这些措施的出台收到了一定的效果,例如2012年1月份,70个大中城市中15个城市房价出现同比下降,而根据国家统计局《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示房地产价格快速上涨的势头得到有效控制。随着房地产价格水平出现下降的苗头,有些学者甚至开始呼吁国家救市。房地产市场是整个经济发展中的不可或缺的一部分,如何促进其健康有序发展对我国经济是否能取得持续稳定的态势具有重要的意义。银行房地产信贷和房地产市场之间具有紧密的联系。商业银行的信贷服务与房地产的开发经营活动相辅相成、互相促进。首先,房地产业投资规模大且运转周期较长,从房地产的开发到销售都离不开商业银行的信贷支持。虽然银行房地产信贷并不是影响房地产价格、需求和供给的唯一因素,但是任何因素的作用力最终都是通过房地产信贷传递到房地产市场的。在房地产市场供给方面,银行房地产开发贷款成为房地产开发投资资金的主要来源,为房地产业资金链的正常运转提供了重要支撑。在房地产需求方面,银行房地产贷款中的购房贷款又成为市场需求方商品房消费的主要资金支持途径。其次房地产投资回报率高,属于高风险高回报的暴利行业,为了获取更多的商业利润,房地产信贷又成为商业银行的重要业务之一。住房改革制度实行以来,我国房地产业取得了长足的发展,也在一定程度上推进了信贷市场的繁荣。在我国以银行信贷为主导的金融体系下,银行贷款是房地产市场的主要融资渠道,而且房地产贷款是银行贷款的重要组成部分。因此,研究房地产信贷规模对房地产市场的影响(包括价格、投资、销售量等方面)以及它们之间的内在传到机制是分析如何维持房地产与金融市场稳定的前提。从国外发展经验来看,房地产业在快速崛起的同时,也存在着种种威胁市场健康发展的因素,其中银行房地产信贷的扩张与房地产业的发展有着密不可分的关系。一方面房地产市场的繁荣离不开房地产信贷的支持,另一方面迅速扩张的房地产信贷规模使银行积累的金融风险不断增加,这些潜在的风险一旦超出控制,很容易导致房地产泡沫的破灭和金融体系的动荡,进而对整个实体经济造成冲击。而我国目前已经经历了十余年的房地产繁荣发展时期,房地产业在推动整个国民经济发展的同时,又出现了房地产价格上涨过快、部分城市和地区房地产市场增长过热等问题。因此,认真探究影响房地产市场发展的重要动力—房地产信贷及其与房地产价格之间的动态关系和两者的内在传导机制,从而尽可能避免出现国外发展教训就显得尤为必要。本文的研究目的在于探究两个问题：1.银行房地产信贷与房地产价格的关系是怎样的,它们之间存在单向的还是相互影响的因果关系,如果是双向的,两者互动的内在传导机制如何刻画?2.如果这种关系存在,那么银行的房地产信贷又是怎样影响房地产市场供给和需求的?这两个问题的探究是分析如何维持房地产市场与金融市场稳定的前提,正确认识房地产信贷与房地产价格的动态关系以及房地产信贷对房地产市场的影响机制对科学制定货币政策与房地产的调控政策具有一定的借鉴意义。在研究方法上,本文遵循从提出问题、现状阐述、理论分析、实证分析再到解决问题的基本范式。在具体的研究过程中,将研究成果、发展现状与推论相结合,理论分析与实证分析相结合。本文的研究思路是以上边提出的两个问题为导向的,提出问题后,首先在第一章根据国内外先关研究文献的总结发现银行房地产信贷与房地产价格存在正相关变动的普遍实证结论,但是多数学者的研究主要是基于房地产市场泡沫视角并将研究重点集中在银行信贷与房地产价格的关系上,没有从房地产信贷变化与房地产价格、房地产市场供给和需求等多变量入手,对二者之间的内在传到机制缺乏全面的分析。因此为了基于我国实际情况进一步解答两个问题,第二章对我国房地产市场和房地产信贷市场发展现状以及两者的互动关系进行了系统描述,发现除了2005年到2006年房地产贷款的增速与商品房平均销售价格的增速差距不断拉开并呈喇叭口型外,从2006年起两者保持着比较一致的发展趋势。另外,在房地产市场供给方面,经过对房地产开发商自筹资金和其他资金构成的分析,本文计算出银行信贷资金占房地产开发资金的比例约为64.8%。另一方面,在房地产的销售市场商业银行也以购房按揭贷款予以购房者极大的资金支持。通过实际情况的分析得知房地产信贷规模与房地产价格波动密切相关,并且通过房地产开发贷款和购房贷款影响着房地产市场的供给和需求,当然这种关系和内在的影响机制还需要通过理论上的支持和科学的实证检验。接下来在第三章用理论模型对房地产信贷与房地产市场的互动关系提供理论上的支持。首先,从经济周期角度分析了房地产市场与银行信贷市场的共生性作用机制。其次,在分析房地产信贷对房地产市场影响时运用了房地产市场模型和PW模型,虽然两者的研究角度不一样,但其中的传导机制是一样的并得到了一致的分析结果,即由于房地产投资者的乐观预期导致了市场的分歧程度的扩大或者银行对房地产购房贷款定价的偏低,而购房贷款是房地产贷款的重要组成部分,这样房地产贷款规模的扩张刺激房地产需求进一步带动了房地产价格的上涨。最后,在房地产产市场均衡价格对银行房地产信贷影响的分析上采用了金融加速器理论,并阐述了房地产价格波动时商业银行的反馈机制。在第四章本文选取了1999年第1季度到2011年第3季度的房地产市场、银行信贷市场和反映社会经济运行的相关数据,首先对数据的平稳性进行了ADF检验,检验结果发现用到的数据都是非平稳的,而经过一阶差分后的数列都是平稳的,接着运用协整分析、格兰杰检验、误差修正模型和脉冲函数等计量方法针对文章的第一个问题即房地产信贷与房地产价格的互动关系进行了实证检验与分析,然后利用回归方程对文章的第二个问题即银行房地产信贷对房地产市场供给和需求的影响机制做了详细分析。最后在第五章总结了本文的研究结论,也就是两个问题的回答,即：(1)房地产信贷与房地产价格之间存在着长期的协整关系,并且在长期的均衡水平上存在相互影响的因果关系。通过误差修正模型调整后的关于房地产价格的回归方程得知房地产贷款的短期波动不会对房地产价格造成显著影响,而是在长期内通过协整关系对房地产价格产生正向的作用。根据Granger因果检验结果,在90%的置信水平上,房地产价格构成房地产贷款的格兰杰原因,而在99%的置信水平上存在银行房地产贷款到房地产价格的格兰杰因果关系,因此房地产价格和银行房地产贷款在长期的均衡水平上存在双向的因果关系。(2)房地产信贷通过房地产开发贷款和购房贷款同时影响着房地产市场的供给方和需求方。房地产开发贷款和购房贷款都对房地产开发投资起着显著的正向的影响作用,然而房地产开发贷款对房地产销售额的影响却并不显著。