中国宏观经济运行已进入中高速增长新常态,国内生产总值年增长率从近10%降为7%-8%甚至更低,现处于经济增长速度的换挡期。与此同时,中国房地产市场也逐步进入平稳理性增长的新常态,具体表现为一、二线城市房价不会再大幅增长,三、四线城市房价下行压力较大。房地产企业面临着竞争加剧、优胜略汰等挑战,亟需进一步提高项目管理水平,房地产项目投资决策、运营管理的科学化、精细化成为发展趋势。本文主要以某大型房地产公司在某一线城市的综合性大盘XSW项目全开发周期内的决策调整、运营转变和专业化管理手段为研究内容。通过整理和分析XSW项目全过程相关资料,针对项目初始方案和实际实施结果的差异,采用项目后评价、方案比选等方法,从建设内容及产品、开发建设周期、成本收入和经济效果指标等方面进行详细分析比较,进而对项目执行过程中的地块规划布局、开发顺序及周期、住宅交付标准、商业配套形态、商业配套运营策略等管理策略和运营方案进行了系统总结。另外,本项目缴纳了巨额土地增值税额,对项目经济效果指标产生了显著影响,因此本文针对土地增税管理策略专门进行了深入研究。通过上述研究,本文认为综合性大盘地产项目开发决策及运营管理应注意以下几方面:第一,项目成功的关键是如何利用科学理论对产品进行准确定位,找准客户,厘清商业逻辑。第二,要对整体地块进行全面分析,充分挖掘各子地块潜力,优化整合,使地块综合整体价值最大化。第三,注重大盘开发中资金的安全性,根据市场环境情况和资金成本水平,确定开发周期、顺序等。第四,对重大运营方案的调整,如产品标准提升、商业经营策略调整等,要有充分的方案比选,以确定和选择最优方案。第五,项目开发与企业全面战略定位紧密结合,在项目开发运营过程中及时调整决策与管理思路,协调好长短期利益关系。第六,土地增值税对于高利润率项目影响较大,须结合项目特点研究制定有针对性的产品和定价策略,以提高项目最终利润水平。