保障住房作为一种社会福利住房,是中低收入人群基本的生活保障,受到社会各界的广泛关注。房地产行业属于资金密集型产业,充足的资金供应是保障住房发展的关键因素。国内保障住房自2007年开始持续升温,但由于起步晚,任务紧急,保障住房发展过程中出现了多种问题。随着国家对人们生活质量关注度不断提高,保障住房的地位也逐步提升,各级政府把保障住房作为地方的重点核心工作,但是在增加建设力度的同时,资金来源成为严峻的问题,资金链现已成为制约国内保障住房发展的瓶颈。房地产投资信托是20世纪60年代兴起于美国的一种金融创新,目前已经在各国成熟的房地产市场上发挥重要的融资作用。在美国、香港等地区已经将成熟的REITs体系作为保障住房的主要融资渠道。近几年,我国也在积极为保障住房项目引入REITs做各方面努力。本文在保障住房与REITs的理论研究的基础上,通过分析国外及香港地区保障住房融资的成功经验出发,对比国内保障住房融资的现状,找出国内保障住房融资主要面临的问题：第一：物价上涨,成本增加；第二：渠道繁多,缺少有效整合；第三、建设资金缺乏有效监督管理；第四：缺乏金融平台。这一系列问题都起源于薄弱的政府财政支出、不完善的资本市场以及不健全的法律法规等。为了缓解保障住房的融资困难,本文提出引入REITs的保障住房融资体系。通过市场调查、文献查阅等,从金融环境、风险以及自身优势的角度,对构建这一体系的可行性进行分析。然后进行引入保障住房的REITs的融资体系构建。本文的研究成果主要有：第一,在对各类保障住房的经济特征分析的时候,通过定量与定性假设,得出任何单独的一类保障住房都无法满足REITs的基本收益率,因此得出国内保障住房REITs的投资对象必定是包含非保障住房在内的一个投资组合。第二,通过分析REITs的特点,汇总得出中国的保障住房REITs将是一个以公募方式筹集资金,以契约型组织形式,成立的基金。通过分析保障住房的特征以及各参与方的工作,初步构建了引入REITs的保障住房融资体系。第三,通过投资人与融资人的博弈矩阵分析得出,国内保障住房若想合理合法长期的发展下去,重点是对融资人的监督管理。因此提出国内保障住房REITs的监督是外部以政府以及社会舆论监督形成的闭环监督,内部各部门分节点、分阶段平行监督,并设有专项管理机构的监督管理体系。第四:提出国内保障住房REITs发展的合理化建议。1、进一步加大了保障住房REITs在市场上的地位,提升吸引率。2、进一步细化保障住房REITs基本结构设置,而不断进行完善和优化,扩大保障住房REITs的市场,提升其竞争力。3、在地产方面,要大量培养专业领域的专门的优秀人才。4、进一步加大对我国廉租房REIT的发展提供良策,从而加强保障我国廉租房健身顺利开展。5、在以后的发展房地产投资中可以明确的借鉴《房地产投资信任基金守则》的相关程序。6、内地需要建立健全税收制度,明确保障住房REITs的税收优惠。由于国内REITs属于一种新兴的金融创新手段,国内各界对保障住房REITs的研究均处于理论研究状态,无具体案例可以进行分析研究。而国外成功案例因为国内资源限制无法获得一手资料,本文仅从理论概念上进行分析研究,因此论文仍然有许多需要改进的地方,希望各位同行专拣批评指正。