目前在基础设施投资领域,行业面临着调整与转型的关键期,企业需要应对的去库存和行业模式改革的压力也逐渐变大。在基础设施投资领域,我国基础设施建设主要由政府牵头,地方政府专项债加以支撑。后续随着减缓财政压力等需求的涌现,基础设施特许经营权（BOT）以及政府与民间资本合作（PPP）模式的兴起,使得我国的很多工程项目的建设在投融资方式上越来越多元化,多元化融资的需求使得不动产投资信托基金（简称REITs）获得了发展的契机。近年来,随着全球经济发展格局的变化,中国迫切需要推动金融领域的创新并助力国内大循环的形成。目前的经济政策主要关注怎样防范金融风险,提升投资的稳定性,因而不动产投融资领域需要对原有的管理体制实施改进调整,REITs属于一种新兴的金融工具,其能够帮助拥有存量固定资产的单位依托于资产进行融资,从而盘活存量资产,提高社会资源参与到资产的建设中,促进基础设施投资行业的可持续发展。REITs业务中会计核算的特点,使得资产可以实现从资产负债表上的“出表”,这同时也是权益人最需要的会计处理结果。能否实现出表需要结合会计准则和相关的法律条规进行判断,同时公募REITs的相关指引仍在不断完善中,实务中面临的场景也会不断更新。实际情况中公募REITs的出表存在一定的瑕疵,存在不支持出表判断的因素,这些是本文计划研究的公募REITs出表的问题。本文以契约型公募REITs为研究主体,探讨公募REITs出表中存在的瑕疵而产生的出表问题。文献综述梳理了REITs的理论基础和相关的既往研究文献。发现从资产证券化开始,探索金融行业对实体经济的支持的研究一直在进行,REITs的发展可以满足资本市场支持实体企业发展的目的,其涉及的理论包括契约理论,资产证券化理论以及REITs发展自身的理论。文章案例选用华安张江光大园契约型公募REITs试点案例,通过从如何出表,能否出表,什么影响出表这几个角度来分析出表问题。这些角度分析公募REITs出表瑕疵的关键点,同时从分析思考问题的过程也能从中获得启示,为今后REITs的发展做出帮助,针对性的补充对公募REITs相关的研究。实务中存在的案例就是分析回答这些问题最好的来源对象,只有从真实案例中获得反馈才能不断推进REITs业务的发展,为实体经济做出更多的贡献。本文的研究结果认为公募REITs出表的问题主要体现在公募基金结构中基金管理人权限对控制权判断的影响,同时原始权益人风险自持,REITs的义务分红条款等REITs自身因素也会影响资产出表,因此提出建议认为可以从基础资产运营,产品结构等方面支持资产真实出表的判断,同时建议推动会计准则与法律法规的发展来支持REITs自身的权益属性。最后本文同时思考分析资产出表背后的经济价值,希望可以通过本文的研究,为我国金融市场丰富金融产品,加强金融风险管理,实现市场的健康良性发展做出有益的贡献。