经营租赁是我国租赁市场上最常采用的租赁方式之一。原租赁准则下,经营租赁的标的资产不需在报表内反映,只需确认相应的租金费用,经营租赁具有表外融资的特征。受安然财务舞弊事件以及2008年金融危机影响,原租赁准则会计处理规则的缺陷逐渐显露。为了进一步规范会计处理,IFRS 16租赁准则应运而生。秉承着与国际趋同的原则,2018年12月,我国修订并颁布了《企业会计准则第21号——租赁》（CAS 21）。不可置否,新租赁准则的运用会使得企业财务报表数据更加真实。但是像零售企业这样经营租赁业务较多的企业,其日常经营需要经营租入大量的门店或者仓库,租赁准则修订一方面会造成企业财务报表发生较大波动,另一方面也会对企业的征信和融资产生一定负面影响。苏宁易购是国内极具代表性的龙头零售企业,拥有众多线下门店,因此本文选取苏宁易购为研究对象,研究租赁准则变更会对苏宁易购产生什么预期影响,并通过优化租赁方案来探讨如何减轻或者平滑租赁准则修订带来的负面影响。本文采用理论分析与典型案例相结合的研究方法。首先本文阐述了论文的研究背景与意义,并对国内外文献进行陈述;其次,本文对比分析了租赁准则修订的主要内容并对相关概念进行了阐述,同时还对涉及的评价方法与理论基础进行简要介绍,为下文案例分析提供理论基础;在案例部分,本文选取苏宁易购为案例,从三大报表及关键财务指标中解析租赁准则变更会对苏宁易购产生的预期影响,并从企业财务风险、融资能力、资产配置结构等三个方面证明对企业的原有租赁方案进行优化是非常有必要的,并从多角度阐述对苏宁易购进行租赁方案优化极具可行性;结合案例基本情况,本文重点从苏宁易购的租赁契约、租赁模式、资产获取方式三个维度入手,采取多样方式对苏宁易购原有的租赁方案进行优化设计并分别评价其优化的效果,通过评价分析后发现,苏宁易购在签订租赁合同时尽可能分拆非租赁部分、采取短期租赁、平均分配租赁付款额,以此来减轻新租赁准则对于苏宁易购的负面影响,苏宁易购还可以对其租赁模式进行创新,引入“变动租金”模式、杠杆租赁模式,或者成立租赁子公司,也可以适当调整企业的资产购租决策,例如增加加盟门店、直接购买门店、出让低效益门店。本文综合运用文献研究法、案例分析法、比较分析法,揭示了新租赁准则对零售行业的具体影响以及零售行业可以从租赁方案上进行优化的具体方法,突破了已有研究只针对租赁准则变更对企业产生的财务影响进行分析的局限性,为零售行业提出了具体可行的参考建议。本文总结得出:租赁准则变更对零售行业影响巨大,零售业亟需采取措施积极应对。在合同签订上,零售行业需要加强缔约双方的沟通,对合同条款进行调整;在租赁模式上,承租人可以与出租人协同创新租赁模式,促进租赁行业发展;在购租决策上,零售行业需重新规划资产获取方式。本文同时指出,在进行租赁方案优化时,企业需要注意优化方案的合法性、与相关方充分沟通、对财务人员培训以及加强信息系统建设等问题。为了方便计算与分析,本文在分析实施新租赁准则对企业的影响以及租赁方案优化设计时适当做出了一些条件假设,希望本文能为零售企业更好地应对租赁准则变更提供借鉴。