中国的房地产市场自住房改革以来发展十分迅猛,为带动国民经济的增长做出了重大的贡献。但是,近年来房产价格持续飞涨,使得房价的走势和调控一直是研究的焦点。本文以房地产市场的长期趋势和影响因素为研究主题。首先,本文在分析了中国房地产市场的现状、梳理了国内外研究宏观经济和房产价格经典文献的基础上,构建了一个代际交叠模型来研究房价上升的两种效应——居住驱动效应和投资驱动效应。居住驱动效应指的是,消费者购买自住性房屋对房价的推动效应。相应的,投资驱动效应指的是,消费者购买投资性房屋对房价的推动效应。之后,本文选择了以校准法为主、计量法为辅的方法进行实证分析,对中国房产价格进行了量化模拟。研究结果显示:第一,房产价格不断上涨的直接驱动机制为居民的居住驱动效应和投资者的投资驱动效应,这两者的结合能解释中国95%以上的房价增长,其中有60%以上是投资驱动效应所带来的房价增长,相比美国的25%左右相去甚远;第二,由企业TFP增速和资本产出份额过大导致的居民对房价的高预期是影响房地产过度投资的间接主要因素,居民对经济增长的预期加上对资产配置手段的匮乏,造成了来自需求端的巨大压力,导致了资本对房地产投资的过度配置。最后,基于理论研究和实证分析的结论,并结合近年来政府出台的相关政策和国外的成熟经验,本文对中国房地产市场的今后发展和调控方向给出了相应的政策建议。