2012年11月召开的“十八大”提出了“新型城镇化”政策,这就意味着党政国策今后会支持打破旧的城镇化模式和旧的土地供给模式。同年的12月24日,《土地管理法修正案(草案)》提请全国人大常委会审议,草案删除了现行《土地管理法》第47条中关于“30倍补偿上限”的规定,以“公平补偿”原则替代之内容。即征收土地的补偿款中,要以市场价格或同类土地价格进行参照。据悉,一份由国家发改委牵头,财政部、国土资源部、住建部等十几个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》将于2013年3月全国两会前后对外颁布。该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。如箭在弦,这些宏大建设项目显然不会等到立法争议结束时再动工。而在早于全国两会召开的地方两会上,“新型城镇化”已被列为今年各地拉动经济的重中之重。现阶段城镇化两大趋势就是城中村改造与新城镇开发。其中最重要的就是土地资源集约利用。即以改变现有居住生活方式、高效利用现有城镇土地资源为目标的城乡土地资源再开发。比如,城市里的“城中村”或城市周边的一些郊区居住用地,性质可能是农村集体建设用地,这些地块位置优越,却居住分散,不利于土地资源的集中利用。于是,政府采用置换和整合的方式,将原住民迁出并集中安置,然后将这些原本权属于农村集体组织的地块征用回来,改变为国有土地,进入招拍挂市场,实现土地高效利用。城中村改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路,是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障,是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措。本文首先总结概括其他专家学者的意见,提出了自己认为的城中村的概念,浅析了城中村形成的直接原因、根本原因、经济原因以及城中村得以存在发展的原因。提出了城中村改造的核心问题是土地问题,同时也是社会难题。其次,本文对现阶段我国城中村改造的几种模式的优缺点进行了分析。主要借鉴了广东三旧改造模式的主要优点。提出针对不同性质的城中村,其改造模式和方法也应不同。笔者结合济南市政府关于加快城中村改造的要求,于2012年5月至9月,参加了市政府政策研究室会同市国土资源局、市城乡建设委、市规划局、市城市执法局、市委党校等部门组成专题调研组。调研组对市辖7个区政府(含高新区)城中村改造进行了深入调研主要调研各村的已批准情况、已供地情况、安置保障房开工情况和是否有违章建筑等,并制订了项目调查表。在四个月中分别对已批准的79个城中村改造项目逐一进行了现场踏勘。最后,本文结合济南市城中村改造的实际情况,概括了济南市城中村改造中取得的成就,分析了目前存在的一些问题。并在本文最后提出了几条对应措施,希望对破解济南市城中村改造难题有所帮助。