产业园区是地方经济发展的关键环节,盘活存量产业园区可以给社会资本带来更多的投资机遇,激发市场活力。基础设施公募REITs的发行可以盘活存量资产,但是,我国首批基础设施公募REITs上市至今只有一年多时间,市场规模有待提升,理清产业园类公募REITs的投资收益及其影响因素有利于促进投资者积极参与基础设施公募REITs投资。同时,现有文献多站在原始权益人角度和政府角度对基础设施公募REITs结构和融资绩效进行研究。基于以上背景,本文站在公众投资者的视角,采用案例分析法、对比分析法、文献研究法以及定性和定量相结合的方法,以我国首批发行公募REITs之一的蛇口产园REIT作为案例。首先,通过文献梳理,理清国内外对公募REITs研究角度、研究方法和研究主体方面的内容,从而确定本文的研究问题,即解决投资者重点关注的投资蛇口产园REIT收益及特征、收益影响因素整体评价指标和投资收益对影响因素敏感度这三个问题。其次,采用对比分析法,将蛇口产园REIT与股票和债券的年均收益率、收益波动率以及收益相关性对比分析得到投资蛇口产园REIT收益的构成和其特征。再次,利用文献分析法并结合蛇口产园REIT自身收益特点识别出两级收益关键影响因素,之后按照深层主体因素、中层资产实体因素和表层财务指标三层级搭建多层递阶结构模型,分析得到可以整体评价投资蛇口产园REIT收益影响因素的四个财务指标。最后,使用蒙特卡洛模拟方法,利用得到的四个整体评价指标对蛇口产园REIT未来投资收益进行刻画,并对投资收益敏感性进行定量研究。经过对蛇口产园REIT案例分析,本文得到以下结论:第一,在蛇口产园REIT投资收益构成及特征方面,投资收益具有收益率高,设立初期收益波动变化量大的特点。同时,蛇口产园REIT投资收益与基础设施营业收入息息相关,其中租金收入占蛇口产园REIT基础设施营业收入比例较大。第二,在蛇口产园REIT整体评价指标方面,包括资产端的“预期未来出租率”、“预期未来租金增长率”和“停车位收入增长率”,以及二级市场端的“预期未来投资回报率”。这四个评价指标既可以定量反映收益影响因素,又可以预估未来投资收益。第三,在投资收益对整体评价指标敏感性方面,蛇口产园REIT资产端的“预期未来出租率”对“净现金流分派率”影响程度最大,并且随着时间跨度增加,投资收益对“预期未来出租率”敏感度呈上升趋势。而在二级市场端,短期内,蛇口产园REIT“预期未来投资回报率”为负的可能性较大,随着投资者持有的期限增加,“预期未来投资回报率”趋于稳定,所以投资者应长期持有产业园类公募REITs基金,以此应对在二级市场上投资回报率的波动。期望通过本文的研究可以为公众投资者筛选和投资产业园类公募REITs项目提供一定的参考。