随着改革开放,我国从计划经济渐渐过渡到市场经济时代,中国房地产业的发展也进入了快速市场化的通道。在经济发展与社会转型过程中,房地产市场产生了新的问题与矛盾。房地产市场如果市场化过度,会出现“市场失灵”现象;如果行政化过度,可能产生“政府失灵”现象。同时,不同的区域的房地产市场对于市场和行政的需求是不同的。作为全国人口第二大省——山东省,近年来经济快速发展,建设用地需求旺盛,供需矛盾突出,房地产市场化进程明显加速,研究其房地产市场化水平有着重要意义。本文在总结国内外相关研究的基础上,采用文献法、定性与定量分析、实证分析法,主要进行了以下四个方面的工作。(1)定量地对山东省近几年土地市场及房产市场发展状况进行分析。(2)构建反映房地产市场化水平的理论测度体系。该体系是由3个层次(土地市场、资本市场、房屋市场)13个指标(土地出让市场化程度、土地二级市场活跃度、土地闲置率、土地违法案件发生率、房地产投资开放度、房地产投资多样性、住房金融信贷比、新型融资渠道的便利性、房屋商品化、空置率、住房消费支出比、房价收入比、小产权房占比)组成。由于数据的可获得性,本文只采用土地出让市场化程度、住房金融信贷比、房屋商品化、空置率、住房消费支出比、房价收入比这六个指标来反映房地产市场化水平。(3)根据构建的指标体系,利用熵权法求出各指标权重,最后综合得出2009—2013年山东省14地市房地产市场化水平,并对14地市房地产市场化水平计算结果进行分析。(4)构建了房地产市场健康发展机制,探讨了山东省房地产市场化进程中存在的问题,并针对问题提出了促进山东省房地产市场健康成长的对策建议。根据计算结果得出以下结论:(1)2009—2013年山东省各地市房地产市场化水平差异基本趋势是逐渐缩小,趋近平均数。(2)2009—2013年这5年房地产市场化水平排在前三位的次数较多的是济南、青岛。(3)2009—2011年这3年房地产市场化水平排在最后一直是莱芜。(4)虽然青岛、济南、莱芜房地产市场化水平与其经济社会发展程度相吻合,但还是有些地区表现为与其经济社会发展程度不同步。(5)山东省房地产市场化水平为转型中期市场经济。(6)除了青岛、淄博、日照、菏泽,其他城市房地产市场化水平年度波动比较大,需要政府制定合理的中长期房地产发展规划。(7)山东省房地产市场存在土地市场监管不严、融资渠道过少、贷款压力大、去库存的问题。