作为区别于住宅、商服和综合类用地以外的第四类性质用地项目,工业地产有其独有的运营模式,包括开发模式、盈利模式、经营模式和投融资模式等。对于一个具体工业项目而言,其开发模式和盈利模式往往是确定的,而经营模式的选择与投融资模式的确定是紧密联系在一起的,企业通常会根据自身的资金实力和融资能力最终确定自身项目的具体经营模式,目前大多数工业项目采取租售并举模式。而租售比例如何确定则直接影响企业最终能否实现利润最大化的目标。目前根据市场经验确定租售比例的方法没有确凿的科学依据,实施中存在很大的风险,不能确保企业最终实现利润最大化的目标。本文介绍了工业地产发展的背景和现状,对工业地产运营模式进行来全面介绍,并对其中存在的主要问题进行来阐释。接下来,作者以TCL集团西丽项目为例对工业地产运营模式进行深入探讨和分析。首先,作者对TCL集团西丽项目进行了简要概述,然后以该项目为例进一步分析其经营模式和投融资模式。以投融资模式为前提和基础条件,研究分析适合该项目的经营模式,通过线性规划,运用定量分析的形式较好的解决了该工业地产项目不同业态产品的租售比例和租售面积确定的问题,并且作者也进一步分析论证了该方法的有效性。