随着社会经济的发展,城市空间及人口规模的扩张,消费需求升级,推动购物中心的发展,其不仅满足消费者多样化需求的同时使购物成本最小化,而且带动地区消费水平,增强商圈吸引力,提升商业中心等级地位,是现代零售业最具发展价值的大型商业设施。在电商冲击及房地产行业低迷状态影响下,2018年全国新增购物中心530个,发展势头仍不减,但也出现了购物中心项目烂尾、空置、无序发展及收益不佳等问题。因此,深入研究购物中心相关研究,为企业决策和政府优化城市商业空间、促进区域社会经济协调可持续发展具有重要意义。通过对国内外相关文献的梳理,本文以重庆市主城区为例,搜集截至2018年年底区域内98家已开业购物中心的空间属性、招商品牌、业态种类、顾客购物感知评价等信息,结合重庆市主城九区经济、地理、人口、交通、政策、生态等方面的数据,深入归纳和分析重庆市主城区购物中心发展历程,运用空间分析法与计量分析法,对购物中心时空演变特征、零售吸引力、市场发展潜力进行分析,并以此提出空间布局优化策略。主要研究结论如下:(1)重庆市主城区购物中心具有整体分散化、若干局域集聚的空间演变特征。从整体空间布局看,购物中心从市中心向外围发展,形成拓展下沉的大趋势,呈现从点状集聚、无序扩散到有序扩散的演变特征,其中扩展方向与集聚程度来看,主要以南北轴扩展、内环集聚为主。从空间单元分异看,存在不均衡发展的特征,主要以内环以内的渝中区、渝北区、江北区、南岸区与九龙坡区为布局热点,但随着时间的推移,各空间单元失衡程度明显减缓,呈现一定均衡化发展趋势。从空间集聚看,全域具有集聚到扩散、再到集聚的演变规律,局域“高—高”、“高—低”集聚区集中在城市中心与副中心,且存在向城市外围地区集聚态势,呈“低—高”、“低—低”集聚类型的地区广泛分布在非城镇化地区,极化发展现象较突出。(2)重庆市主城区购物中心零售吸引力在空间上均呈现中心指向性特征,极核结构明显,集聚能力由市中心向外减弱,存在空间断裂现象。通过哈夫修正模型测算,发现重庆市主城区购物中心零售吸引力范围为0.5788~2.3259,引力值大的购物中心商业辐射范围大,不仅对周边街区的常住人口提供服务,还集聚了主城各区的居民,也带动周边商业设施活力,规模经济效应增强,同时,其地理位置优越,均位于中梁山、铜锣山腹地,城市内环中心,与主城区各地联系紧密,且随着都市功能的完善,购物流逐渐向内环高度集聚,市场吸纳能力增强,零售吸引力范围也向外扩散。引力值中等的购物中心商业辐射范围受限,主要因为本身聚客力较弱,市场竞争能力待提高,空间距离阻隔了购物流的形成,缩小了辐射范围。引力值较小的购物中心市场吸纳能力低,主要因为周边居民消费需求为外部满足型且地理位置偏远,空间联系弱。(3)从经济因素、政策因素、人口因素、土地因素、基础设施条件5个方面选取了21项指标,建立购物中心市场发展潜力评价指标体系,得到重庆市主城九区市场发展潜力从大到小依次排序为:渝中区>渝北区>江北区>九龙坡区>沙坪坝区>巴南区>南岸区>北碚区>大渡口区,发现积极发展型地区有渝中区、渝北区,吸引购物中心开发建设的能力较强,商业地产投资潜力强。创新发展型地区有江北区、九龙坡区、沙坪坝区、巴南区,其对购物中心的市场容量正处于逐步扩容升级的状态,购物中心的市场成长能力与发展基础条件二者都有一定优势。保留发展型地区有南岸区、北碚区、大渡口区,对购物中心的吸纳能力较低,体现形式主要为购物中心市场容量较为饱和、市场发展基础条件与成长能力较差,购物中心开发需理性。(4)根据政策引导、整体协调、特色发展等原则,提出重庆市主城区购物中心空间布局优化策略:(1)政策引导,集聚发展。结合各区购物中心市场发展潜力评价结果,以政策导向为主旨,重点拓展新兴商圈区域、以中梁山以东与铜锣山以西的带状区域重点布局发展,特别是两江新区划定空间范围,优化发展“1+18”购物中心集聚核心区空间格局框架,提高购物中心空间集聚程度。(2)整体协调,统筹发展。结合地区市场吸纳能力,适度开发不同商业体量、消费层次等的购物中心,区域内部、区域之间的商业设施功能互补,加强地区间产业联系,完善商贸服务内容,促进产业融合。(3)交通优先,充分发展。沙坪坝区、巴南区应充分完善区位基础设施建设条件,尤其是道路交通网络,打通空间距离壁垒,增大市场进入概率。(4)因地制宜,合理发展。对于经济发展水平及居民消费水平较低的地区,合理控制购物中心的数量、规模不同层级开发,针对区域主要服务群体需求类型,提供更为匹配的商品种类及品牌类别,与周边社区居民相配套,建立供需较为平衡的商住关系。