作为我国经济的支柱行业和与城市建设直接相关的重要产业,房地产业是否过热及对城市空间增长造成的影响成为社会与学术界的热点。商品住宅是我国房地产业的主体,其空置率是反映房地产业健康水平及衡量城市发展经济效益、空间效益与功能效益的重要指标。在我国经济与人口进入新常态之际,住宅市场高空置、高房价与高需求并存的问题更加凸显,影响房地产业的健康发展和城市空间资源的高效利用。而我国对于商品住宅空置率的研究起步较晚,缺乏对其空间分布状态的定量研究,无法解释房地产业对城市空间增长效益的影响,因此,对商品住宅空置率及其空间分布特征的研究很有必要,可正确判断住宅市场发展与城市空间增长的现状与问题,防止盲目开发建设和混乱经营,促进与城市经济发展相适应、土地利用合理、功能布局完善的城市居住空间的构建,保障城市的可持续发展。长沙市是中西部地区重要的省会城市及区域性中心城市,其经济发展与商品住宅开发现状在我国中西部大中城市中是典型的代表。本文选取长沙市作为实证研究的对象,运用随机抽样、统计分析与GIS技术分析方法,基于调研统计数据,研究长沙市商品住宅空置现状及空置率的空间分布特征,进一步探讨其存在的问题和形成原因,并提出对策与建议,为相关决策提供科学依据。首先,通过国内外相关文献的研究,对本文采用的商品住宅空置概念与空置率计算方法进行界定。其次,通过随机抽样调查的方式,获得了2014年末长沙市内五区及开发新区星沙561个商品住宅小区的实际空置数据,并对商品住宅空置率、销售价格、商业中心及人口分布的空间数据进行收集和整理。然后,基于GIS空间分析方法,运用等值线法和核密度法分析长沙市商品住宅的空置现状;通过统计分析、缓冲区分析和相关性分析,研究高密度的高空置率区与城市开发区、商业中心区、高房价区、高人口密度区的空间相关性及重叠性,从城市扩展效率、经济效率、住宅开发的经济效率与功能效率四个方面分析其空间分布特征。最后,指出长沙市在开发新区商品住宅的规划与建设、传统商业中心区的更新与转型、高价住宅的规模与布局、高人口密度区住宅的类型与设计方面亟待改进的问题,进一步从宏观调控政策、城市空间结构演变、商品住宅供给结构、消费者需求等方面分析其成因,并提出解决高空置率问题的有效对策和优化居住空间结构的合理建议。