淮安自秦至今已拥有2200多年的悠久历史，是国家第二批历史文化名城之一。自明清以来，淮安古城与河下镇内遗存了大量的历史建筑，包括民居、寺庙、道观、官衙和会馆等传统建筑，而民居是其中数量最大且最具特色的传统建筑，具有较高的研究价值。但由于各方面的原因，淮安传统民居的生存现状不容乐观，并且尚没有与建筑遗产相关的全面、系统的研究成果，研究和保护工作亟待深入开展。论文以淮安遗存的民居与宅院为主要研究对象，对其空间形态特征以及实体形态特征作出总结。空间形态特征主要从民居的单元平面类型、院落的组合方式、街巷布局三个方面入手，归纳出单院单进、单院双进、“品”字形平面、四合院式以及“日”字、“目”形平面这几种单元平面类型，这些单元平面类型以交错串联型、并列串联型和组合型这三种院落组合模式形成中大型民居建筑群，并且这些民居建筑的布局与走向皆与街巷布局相对应。实体形态特征主要研究民居的立面、装饰、砖雕的形态特征以及建造技艺，从对这几个方面的研究发现淮安传统民居具有立面形态朴素、装饰精于细节、建造技艺工整的特征。同时，总结归纳出淮安传统民居宅院的三种类型：富商名园、官员私宅、文士草庐，并对其产生原因及营造特征作出梳理。最后对于淮安传统民居宅院的从明朝到清朝的类型转变做出分析，并通过与徽州、扬州传统民居的比较，总结出淮安传统民居整体风貌质朴、细节装饰柔美的形态特征，并从人口组成、政治影响和徽商活动对其风格渊源做出解释。